Differenze tra locazione turistica e casa vacanza

Autore: Redazione Hostmate | Pubblicato: 7 agosto 2024 | Aggiornato: 29 maggio 2026

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La locazione turistica e’ un contratto civilistico ex art. 1571 c.c. tra privati per finalita’ turistica, senza servizi accessori (il locatore non eroga colazione, pulizia in soggiorno o cambio biancheria infrasettimanale). La casa vacanza e’ invece una struttura ricettiva extra-alberghiera disciplinata da norma regionale, che eroga servizi accessori ed e’ soggetta a SCIA e classificazione regionale. La scelta impatta su adempimenti (la casa vacanza ne ha 7+, la locazione turistica 5), fiscalita’ e servizi erogabili. Adempimenti comuni: CIN nazionale, Alloggiati Web entro 24h, sistema statistico regionale (Ross1000 Lombardia, Turismo5 Veneto), tassa di soggiorno, dichiarazione redditi (cedolare secca 21%/26% o IRPEF). Tipicamente la locazione turistica e’ ingresso piu’ semplice per host alle prime armi (1-2 immobili, no servizi); la casa vacanza ha tariffe medio-alte grazie ai servizi ma maggiore carico operativo. Per host con piu’ immobili spesso conviene affidarsi a un property manager.

L’affitto di una proprietà immobiliare a turisti può avvenire in diversi modi, tra cui la locazione turistica e la casa vacanze. Sebbene i termini possano sembrare simili, esistono differenze significative tra le due modalità che influiscono sulla durata del soggiorno, la tassazione e il numero di appartamenti gestiti. 

Comprendere le differenze tra la locazione turistica e la casa vacanze è essenziale per chi intende locare una proprietà. Le due modalità mettono a disposizione del pubblico servizi differenti e sono regolamentate da normative leggermente diverse. Conoscere queste sfumature ti aiuterà a decidere l’opzione adatta per le tue necessità. Ne parliamo in questo articolo.

Cos’è una locazione turistica

Come prima cosa, chiariamo cosa si intende per locazioni turistiche. Ci riferiamo con questa formula all’affitto di una proprietà per periodi brevi, tipicamente inferiori ai 30 giorni. Il proprietario può occuparsi direttamente dell’immobile con il supporto di Airbnb e altre piattaforme online. È regolamentato da leggi specifiche che variano a seconda della regione, ma ci sono alcuni principi generali da tenere sempre in considerazione, per esempio:

• possono essere coinvolti solo unità registrate a uso abitativo;
• la struttura deve essere registrata e dotata di CIN, il codice identificativo nazionale, sempre visibile sia nell’annuncio che presso l’alloggio;
• spetta al gestore comunicare i dati degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo utilizzando il Portale Alloggiati e trasmettere le altre informazioni a fini statistici su Ross1000.

Cos’è una casa vacanze

Una casa vacanze è una struttura ricettiva a disposizione degli ospiti per periodi prolungati, spesso superiori ai 30 giorni. Rispetto alla locazione turistica, sono inclusi servizi aggiuntivi tra cui le pulizie per le case vacanze e la fornitura di biancheria. Queste sistemazioni sono generalmente regolamentate come attività ricettive, richiedendo licenze specifiche e adempimenti burocratici che variano a seconda della legislazione locale. Questo tipo di alloggio è ideale per chi cerca un soggiorno stabile e desidera un’esperienza simile a quella di una casa propria, con tutti i comfort necessari.

Differenze tra locazione turistica e casa vacanze

Esistono numerose differenze tra la locazione turistica e casa vacanze che possono influenzare la scelta dei proprietari. Queste distinzioni includono i servizi a disposizione, la durata della permanenza, le tasse da pagare e il numero di appartamenti. Scopriamo nel dettaglio in cosa differiscono.

Servizi

La differenza principale tra le due sistemazioni riguarda le tipologie di servizi offerti. Le locazioni turistiche tendono ad offrire meno rispetto alle seconde. Gli ospiti di una locazione turistica solitamente non usufruiscono della pulizia o della fornitura di biancheria.

Le case vacanze, invece, propongono un’ampia gamma di servizi addizionali che includono la pulizia periodica e la fornitura di biancheria, concierge e altro ancora. Questo rende le case vacanze una scelta completa per chi cerca comfort e comodità. Inoltre, gli extra aggiuntivi possono giustificare tariffe di affitto più elevate, incrementando così il potenziale di guadagno per i proprietari.

Durata

Parliamo di quanto può durare un contratto di locazione turistica. Si tratta di solito di soggiorni inferiori ai 30 giorni e per tanto non è necessario alcun documento scritto. Per quanto riguarda le case vacanze, invece, può capitare anche che vengano locate per un periodo stagionale e quindi superiore ai 30 giorni. In questo caso sarà necessaria la conclusione di un contratto transitorio destinato ai non residenti e che non superi i 18 mesi di durata.

Tassazione

La tassazione è un altro aspetto che può distinguere locazione turistica e casa vacanze. Le locazioni turistiche sono generalmente soggette a un regime fiscale semplice con cedolare secca. Le case vacanze invece finiscono nel calcolo del reddito complessivo e si pagano in base alla propria aliquota IRPEF.

Numero di appartamenti gestiti

Esistono previsioni normative leggermente diverse per il numero di appartamenti che un proprietario può amministrare. Per la locazione turistica la soglia dipende soprattutto dai regolamenti locali. Per le case vacanze sono invece previste alcune limitazioni a livello nazionale. Se si amministrano fino a quattro strutture in un anno è possibile una gestione della casa vacanze non imprenditoriale, quindi senza obbligo di apertura di una specifica partita IVA. Da quattro in su, invece, è necessario avviare un attività professionale.

Cosa scegliere tra locazione turistica e casa vacanze?

La scelta tra locazione turistica e casa vacanze dipende da diversi fattori, soprattutto dal livello di servizi che intendi offrire al pubblico. Come abbiamo avuto modo di vedere, le due tipologie sono abbastanza affini e si distinguono per sfumature, non comportano la stessa differenza tra B&B e casa vacanze. Se stai cercando di affittare la tua proprietà per periodi brevi a turisti, la locazione turistica può essere la scelta ideale grazie alla sua semplicità e flessibilità.

D’altra parte, se desideri offrire un’esperienza più completa con alcuni extra facendoti carico degli adempimenti burocratici, una casa vacanze potrebbe essere la soluzione migliore. Valuta con attenzione le tue esigenze e studia con cura le normative per prendere la decisione giusta.Sia la locazione turistica che la casa vacanze propongono opportunità uniche per i proprietari di immobili. Per elevare il livello del tuo progetto potresti valutare la consulenza di un’attività professionale come Hostmate. Offriamo soluzioni complete per la gestione di affitti brevi, facendoci carico al posto tuo di tutte le procedure burocratiche, dell’organizzazione e dell’accoglienza degli ospiti per garantirti maggiori profitti, senza fatica o preoccupazioni.

Fonti

1. Ministero del Turismo. «Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) — Codice Identificativo Nazionale (CIN)». ministeroturismo.gov.it
2. Agenzia delle Entrate. «Le locazioni brevi e la cedolare secca». agenziaentrate.gov.it
3. Agenzia delle Entrate. «Locazioni brevi — disciplina fiscale e regole per intermediari (aprile 2026)». agenziaentrate.gov.it (PDF)

Domande Frequenti