Autore: Maurizio Sicuro (CEO | Hostmate) | Pubblicato: 15 settembre 2026 | Aggiornato: 15 settembre 2026
Risposta rapida
Quanto costa la gestione affitti brevi a Milano? Sul mercato, le agenzie professionali applicano in genere una commissione tra il 15% e il 30% dei ricavi. In Hostmate lavoriamo con due formule più semplici della media: Gestione Online al 10% dell’affitto generato (portali, prenotazioni, comunicazione con gli ospiti, adempimenti normativi) e Gestione Completa al 20%, tutto incluso — dalla creazione degli annunci al check-in, pulizie e lavanderia comprese. In entrambi i casi la fee si applica solo sul netto che incassi: niente canoni fissi mensili, niente costi se l’appartamento non lavora. Per un bilocale curato in zona semicentrale, in un buon mese la gestione completa costa indicativamente quanto un paio di notti vendute in più grazie al pricing dinamico. In questa guida trovi la tabella delle commissioni, cosa include ogni formula e un esempio di calcolo passo per passo.
“Quanto mi costa?” è — giustamente — la prima domanda di ogni proprietario che valuta una gestione professionale. Ed è anche quella a cui il settore risponde peggio: percentuali vaghe, voci extra che spuntano nel contratto, preventivi difficili da confrontare. Noi preferiamo l’approccio opposto: le nostre commissioni sono pubblicate, sono due, e si spiegano in una riga ciascuna. In questa guida le mettiamo nero su bianco, le confrontiamo con la media del mercato milanese e facciamo insieme i conti su un caso concreto, così puoi valutare se e quanto una gestione ti conviene — prima ancora di parlarci.
Le commissioni per la gestione affitti brevi a Milano: la tabella
| Formula | Commissione | Per chi è |
|---|---|---|
| Gestione Online (Hostmate) | 10% dell’affitto generato | Chi vuole delegare la parte digitale e normativa, ma gestire in autonomia check-in e pulizie |
| Gestione Completa (Hostmate) | 20% dell’affitto generato, tutto incluso | Chi vuole delegare tutto: “tu firmi il contratto, al resto pensiamo noi” |
| Media di mercato a Milano | 15% – 30% dei ricavi | — |
Due cose rendono queste percentuali diverse dalla media dei preventivi che riceverai. La prima: la fee si calcola solo sul netto che incassi — non ci sono canoni fissi mensili, quote di attivazione ricorrenti o minimi garantiti a nostro favore. Se in un mese l’appartamento non genera affitti, non paghi commissioni. La seconda: il 20% della Gestione Completa è davvero tutto incluso nella vita quotidiana dell’appartamento — pulizie e lavanderia comprese — mentre nel mercato molte formule “full service” tra il 20% e il 30% addebitano questi servizi a parte. Come riconoscere queste differenze in un preventivo qualsiasi lo spieghiamo nella nostra guida a servizi, costi e KPI delle agenzie di gestione.
Cosa include il 10%: la Gestione Online
La Gestione Online copre i servizi essenziali per iniziare a guadagnare con gli affitti brevi, cioè tutta la parte che si fa al computer — quella che richiede competenza, strumenti e aggiornamento continuo:
- Creazione degli account sui portali (Airbnb, Booking e gli altri canali), con annunci costruiti per posizionarsi;
- Gestione delle prenotazioni, calendari sincronizzati e pricing;
- Comunicazione con gli ospiti, dalla richiesta di informazioni al post check-out;
- Adempimenti normativi: registrazione ospiti, comunicazioni obbligatorie e burocrazia ricorrente — il quadro completo è nella nostra guida agli adempimenti delle locazioni brevi.
Restano a carico tuo l’accoglienza fisica degli ospiti, le pulizie e i cambi biancheria: è la formula giusta se abiti vicino all’immobile e il tempo operativo non ti pesa.
Cosa include il 20%: la Gestione Completa
La Gestione Completa aggiunge tutta la parte operativa: check-in, check-out e accoglienza degli ospiti, pulizie dell’appartamento e servizio di lavanderia, care e manutenzione ordinaria dell’immobile. In pratica, l’unica cosa che resta da fare al proprietario è firmare il contratto. Alcuni servizi accessori — lo shooting fotografico professionale, la copertura assicurativa annuale e il sostituto d’imposta — sono su quotazione, perché dipendono dalle caratteristiche dell’immobile e dalla situazione fiscale di ciascun proprietario: te li quantifichiamo in fase di proposta, senza sorprese dopo. Il dettaglio dei due pacchetti, sempre aggiornato, è nella nostra pagina dei servizi di gestione affitti brevi.
L’esempio di calcolo: un bilocale a Milano
Facciamo i conti su un caso tipo, con numeri indicativi costruiti sui dati reali del nostro portfolio milanese. Prendiamo un bilocale curato in zona semicentrale — il taglio più richiesto della città, come raccontiamo nella guida ai quartieri di Milano per gli affitti brevi. Per un immobile così, una tariffa media di riferimento è intorno ai 120 € a notte, con punte verso i 150 € nelle settimane di fiere e grandi eventi.
In un buon mese, con una ventina di notti vendute, l’appartamento genera intorno ai 2.400 € di affitti. Ecco cosa succede con le due formule:
| Voce | Gestione Online (10%) | Gestione Completa (20%) |
|---|---|---|
| Affitto generato nel mese (ipotesi) | ~2.400 € | ~2.400 € |
| Commissione Hostmate | ~240 € | ~480 € |
| Cosa resta a carico tuo | Check-in, pulizie, lavanderia, tempo operativo | Nulla di operativo |
La lettura giusta di questi numeri non è “il 20% costa il doppio del 10%”, ma: cosa compro con la differenza? Con circa 240 € in più al mese, nella Gestione Completa compri ogni check-in a qualsiasi orario, ogni pulizia professionale con biancheria e standard alberghiero, ogni imprevisto gestito da un team che lo fa di mestiere — e il tuo tempo torna tuo. C’è poi un effetto meno visibile: un calendario seguito ogni giorno con pricing dinamico tende a vendere meglio le notti che contano (fiere, design week, eventi), ed è lì che spesso la gestione professionale si ripaga da sola. È il motivo per cui presentiamo sempre i due scenari a confronto nella valutazione gratuita: sul tuo immobile specifico, con i tuoi numeri.
Nota di trasparenza: quelli sopra sono valori indicativi di scenario, utili per capire il meccanismo. La resa reale dipende da zona, taglio, allestimento e stagionalità: per questo la valutazione la facciamo gratuitamente e su misura, non con un calcolatore generico.
Gli altri costi da mettere in conto (con qualsiasi gestione)
La commissione dell’agenzia non è l’unico costo di un affitto breve, e un preventivo serio te lo dice subito. Le voci da considerare, chiunque gestisca l’immobile:
- Commissioni dei portali: Airbnb e Booking trattengono una percentuale su ogni prenotazione. Come funzionano esattamente, e come si riflettono sul prezzo finale, lo spieghiamo nella guida a quanto si paga a Booking;
- Utenze e costi fissi dell’immobile: luce, gas, wifi, condominio restano a carico del proprietario, con qualsiasi formula e con qualsiasi gestore;
- Tassazione dei canoni: per i privati il regime di riferimento delle locazioni brevi è la cedolare secca, con aliquote e condizioni che dipendono dalla tua situazione — trovi il quadro aggiornato nella nostra guida alla cedolare secca sugli affitti brevi;
- Imposta di soggiorno: la paga l’ospite, ma riscossione e versamenti sono un adempimento del titolare (nella Gestione Completa lo seguiamo noi).
Il vantaggio di una fee percentuale e pubblica è proprio questo: sai da subito quale parte del conto dipende dall’agenzia — ed è una sola riga.
Online o Completa: come scegliere
La domanda da farsi non è “quale costa meno” ma “quanto vale il mio tempo, e dove abito”. La Gestione Online al 10% funziona bene se vivi a Milano vicino all’immobile, hai flessibilità di orari per i check-in e ti pesa poco coordinare pulizie e biancheria: deleghi la parte specialistica (portali, pricing, burocrazia) e tieni quella fisica. La Gestione Completa al 20% è la scelta di chi vive lontano, ha poco tempo o semplicemente non vuole pensieri: è la formula con cui lavora la grande maggioranza dei proprietari che seguiamo con la nostra gestione affitti brevi a Milano, dal centro ai quartieri emergenti. E se parti da zero, il percorso è identico nei due casi: si comincia sempre dalla valutazione gratuita, che ti dice cosa può rendere il tuo immobile e quale formula ha più senso per te.
Domande frequenti
Quanto costa un’agenzia di gestione affitti brevi a Milano?
Il mercato milanese si muove in genere tra il 15% e il 30% dei ricavi, a seconda dei servizi inclusi. Hostmate applica due commissioni pubbliche: 10% per la Gestione Online e 20% per la Gestione Completa tutto incluso, calcolate solo sul netto che incassi, senza canoni fissi mensili. Il modo più rapido per capire cosa significherebbe per il tuo immobile è richiedere una valutazione gratuita: ti presentiamo i due scenari a confronto con numeri costruiti sul tuo caso.
Cosa è incluso nella commissione del 20%?
Tutto il ciclo di vita dell’affitto breve: creazione degli annunci sui portali, gestione delle prenotazioni e del pricing, comunicazione con gli ospiti, adempimenti normativi, check-in e check-out con accoglienza, pulizie professionali e servizio di lavanderia, care e manutenzione ordinaria. Alcuni servizi accessori — shooting fotografico, copertura assicurativa annuale e sostituto d’imposta — sono quotati a parte in fase di proposta, perché dipendono dall’immobile e dalla situazione di ciascun proprietario.
Ci sono costi fissi o costi nascosti?
No: la fee è solo percentuale e si applica sull’affitto generato, quindi se l’appartamento non incassa non paghi commissioni. Non ci sono canoni mensili né minimi garantiti. Gli unici importi extra possibili sono i servizi accessori su quotazione, che conosci e approvi prima di firmare. Restano naturalmente a carico del proprietario i costi propri dell’immobile — utenze, condominio, manutenzioni straordinarie — come con qualsiasi gestione.
Quanto costerebbe la gestione di un bilocale?
Come ordine di grandezza: per un bilocale curato in zona semicentrale, con tariffe di riferimento intorno ai 120 € a notte e una ventina di notti vendute in un buon mese, la Gestione Online costa circa 240 € e la Gestione Completa circa 480 € in quel mese — pulizie, lavanderia e check-in compresi nel secondo caso. Sono valori indicativi di scenario: il numero vero, sul tuo immobile, te lo diamo con la valutazione gratuita.
Conviene di più il 10% o il 20%?
Dipende da dove vivi e da quanto vale il tuo tempo. Il 10% conviene a chi sta vicino all’immobile e vuole occuparsi in prima persona di check-in e pulizie; il 20% a chi vuole delegare tutto, vive lontano o gestisce l’immobile come un investimento puro. Un criterio pratico: se nell’ultimo mese hai rimandato anche solo una volta un check-in o una pulizia per impegni tuoi, la formula completa probabilmente ti ripaga — in resa e in serenità.
Perché le commissioni variano così tanto tra agenzie?
Perché varia quello che c’è dentro. Un 15% che esclude pulizie, biancheria e check-in può costare più di un 20% tutto incluso, una volta sommati i servizi a parte. Per confrontare i preventivi conviene guardare tre cose: su quale base si calcola la percentuale, quali servizi operativi sono inclusi e quali voci compaiono “a consumo”. Nella nostra guida ai servizi e costi delle agenzie trovi la checklist completa delle domande da fare prima di firmare.
Conclusione
A Milano una gestione professionale costa, in media di mercato, tra il 15% e il 30% dei ricavi; con Hostmate costa il 10% o il 20%, solo sul netto che incassi, con le commissioni pubblicate e due formule che si spiegano in una riga. Ma il costo è metà della storia: l’altra metà è quanto rende un calendario seguito ogni giorno da chi lo fa di mestiere. Per avere entrambe le metà, sul tuo immobile e non su un caso tipo, parti dalla valutazione gratuita: è senza impegno, e nel giro di poco sai esattamente cosa aspettarti — costi inclusi.
Fonti
- Hostmate. Pagina ufficiale dei servizi e pacchetti di gestione: Gestione Online e Gestione Completa, fee dal 10% al 20% solo sul netto incassato, servizi accessori su quotazione. hostmate.it/affitti-brevi (verificata in data odierna).
- Dati interni Hostmate — dati gestionali degli ultimi 12 mesi su circa 150 unità analizzate nel portfolio Hostmate: base delle tariffe di riferimento e dello scenario del bilocale. Le tariffe e i valori dell’esempio sono stime indicative derivate da questi dati.
- Booking.com Partner Hub. Documentazione ufficiale sul modello a commissione per le strutture partner (riferimento per la sezione sulle commissioni dei portali). partner.booking.com.
