3 step per aprire una casa vacanze non imprenditoriale

Autore: Redazione Hostmate | Pubblicato: 14 febbraio 2024 | Aggiornato: 29 maggio 2026

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Per aprire una casa vacanze non imprenditoriale servono tre step. Step 1: verifica dei requisiti del regime non imprenditoriale, che secondo l’Agenzia delle Entrate nel 2026 consente di destinare alla locazione breve fino a 2 immobili per periodo d’imposta senza obbligo di partita IVA. Oltre tale soglia scatta presunzione di imprenditorialita’ con apertura P.IVA, iscrizione Camera di Commercio e contabilita’. Step 2: adempimenti normativi obbligatori — SCIA al Comune di ubicazione, CIN nazionale del Ministero del Turismo (esposto in annuncio e facciata), accreditamento Alloggiati Web per comunicazione ospiti entro 24h, iscrizione al sistema statistico regionale (Ross1000 in Lombardia, Turismo5 in Veneto). Step 3: gestione fiscale con cedolare secca 21% sul primo immobile o 26% sul secondo (Agenzia delle Entrate 2026), oppure IRPEF ordinario 23-43% + addizionali. Le piattaforme operano come sostituti d’imposta trasmettendo dati e ritenute. Sono in aggiunta dovute IMU sulla seconda casa e tassa di soggiorno comunale da riscuotere dagli ospiti.

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Se hai mai considerato l’idea di mettere a reddito un tuo immobile attraverso l’affitto breve, potrebbe interessarti scoprire come aprire una casa vacanze non imprenditoriale. Una soluzione sempre più diffusa e apprezzata per la possibilità di generare entrate extra senza un impegno a tempo pieno. In questo articolo esploreremo anche i passaggi chiave su come aprire una casa vacanza senza partita IVA, comprendendo le distinzioni tra attività non imprenditoriale e locazione turistica imprenditoriale, e cosa si intende per affittacamere occasionale.

Come aprire una casa vacanze non imprenditoriale?

La regolamentazione di una casa vacanza in Italia prevede una serie di adempimenti burocratici che variano a livello nazionale e locale.

La prima scelta fondamentale che devi compiere è se intendi far diventare la ricezione turistica un vero e proprio lavoro, o se intendi piuttosto mettere a disposizione del pubblico una tua proprietà occasionalmente. Le previsioni di legge sono infatti diverse nei due casi, ma rimangono comunque alcuni obblighi normativi da rispettare, tra i quali:

• la segnalazione degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo presso la questura di riferimento tramite il portale Alloggiati web della Polizia di stato;
• la registrazione a fine statistici sul portale Ross1000; 
• la raccolta della tassa di soggiorno richiesta dal comune in cui si trova l’immobile.

Passiamo ad analizzare con maggiori dettagli le principali differenze della locazione turistica imprenditoriale e non.

Cosa si intende per casa vacanze non imprenditoriale?

Partiamo dal capire cos’è una struttura ricettiva non alberghiera gestita da privati. La casa vacanze non imprenditoriale si distingue per la sua natura sporadica e non continuativa. In genere, viene utilizzata per affitti occasionali legati a esigenze personali del proprietario. Questo tipo di affitto può essere particolarmente adatto se desideri mettere a disposizione la tua abitazione quando sei fuori città per lavoro o in vacanza, o per affittare un secondo alloggio per periodi brevi. A differenza di un’attività professionale, la gestione è meno strutturata e non richiede un impegno costante.

Cosa si intende per affittacamere occasionale?

L’affittacamere occasionale è un’altra forma di locazione turistica. In questo caso, il proprietario affitta solo alcuni locali della propria abitazione in modo sporadico, non come un vero e proprio bed & breakfast. È una soluzione scelta da molte persone per generare qualche guadagno extra in periodi particolari dell’anno, per esempio durante eventi locali di grande richiamo. Pur non costituendo un’attività ricettiva vera e propria e non richiedendo apertura di partita IVA o iscrizione al registro delle imprese, l’affittacamere occasionale implica una gestione più strutturata rispetto alla locazione occasionale.

Nello specifico, per svolgere questa attività è necessario che le camere affittate si trovino nell’abitazione in cui hai regolare residenza o domicilio. Serve inoltre la SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, da presentare presso gli uffici comunali in cui si trova l’immobile.

Locazione turistica imprenditoriale e non imprenditoriale: differenze

Quando si cercano informazioni su come affittare una casa vacanze una delle domande più frequenti è se è necessario o meno aprire partita IVA. La differenza fondamentale la fa il tipo di utilizzo che intendi fare della tua proprietà.

Puoi scegliere di dedicarti alla locazione turistica in modo professionale o no. Nel primo caso, si tratta di un’attività continuativa, con un numero significativo di affitti nel tempo e un impegno regolare nella gestione delle varie prenotazioni. La locazione turistica non imprenditoriale è invece sporadica e legata a esigenze personali o a periodi specifici. La scelta tra le due dipende dalle preferenze del proprietario e dalla frequenza con cui intende mettere a disposizione la propria casa.

Un aspetto rilevante da tenere in considerazione è la regolamentazione legislativa.

A livello nazionale la norma di riferimento è la legge quadro 217 del 1983, che fornisce soprattutto indicazioni generali in termini di sicurezza. Nel corso degli anni si sono aggiunte varie indicazioni a livello locale su come affittare una casa vacanze.

In generale, se parliamo di casa vacanze non imprenditoriale, non sono richiesti permessi e inquadramenti come attività commerciale, ma solo gli obblighi di comunicazione a cui abbiamo già fatto riferimento in precedenza. Ci sono poi alcune misure di sicurezza da rispettare, per esempio l’installazione di rilevatori di fumo e monossido di carbonio, la fornitura di una cassetta di primo soccorso e la presenza di estintori nell’alloggio. È sempre opportuno, comunque, verificare le disposizioni comunali e regionali prima di iniziare.

Se ti stai chiedendo quante case si possono avere senza partita IVA da mettere in affitto, il massimo concesso dalla legge è tre. Al di sopra di questa soglia è necessario avviare un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti.

Passaggi chiave per avviare una casa vacanza senza partita IVA

Puntare su una struttura ricettiva non professionale ti permette di tornare nel pieno controllo della tua proprietà appena vuoi, evitando i tempi d’attesa e i rischi del contratto di affitto transitorio. Se vuoi, puoi anche mettere la tua casa in affitto per un giorno soltanto e poi riprenderne il possesso. Vediamo quali sono i tre passaggi fondamentali per iniziare.

1. Gli adempimenti amministrativi

Prima di tutto, verifica e completa gli adempimenti amministrativi richiesti dal tuo comune e gli obblighi a cui abbiamo già fatto riferimento in precedenza, quindi:

• la raccolta della tassa di soggiorno;
• la comunicazione delle generalità degli ospiti tramite l’apposito portale;
• la registrazione a fini statistici su Ross1000.

2. La gestione delle prenotazioni e recensioni

Prepara un annuncio accattivante per le piattaforme di intermediazione, con fotografie di qualità, descrizione precisa dell’alloggio e dei servizi proposti. Rispondi sempre ai messaggi e alle richieste di prenotazione, tenendo sotto controllo le recensioni e i commenti per capire come migliorare la tua offerta.

3. La pulizia degli ambienti

La pulizia è fondamentale per garantire un ambiente accogliente. Se non puoi occupartene personalmente, considera l’opzione di servizi di pulizia professionale o personale di fiducia.

La tua attività include poi l’accoglienza degli ospiti, con check-in e check-out e la comunicazione durante il soggiorno. Per evitare disguidi, è spesso utile definire con precisione le regole della casa per indicare, per esempio, cosa è possibile fare e cosa no (fumare, accesso con animali, feste), o come smaltire i rifiuti durante la permanenza.

Un altro dei passaggi più delicati della locazione turistica è la corretta definizione dei prezzi e delle tariffe rispetto alla concorrenza e al livello di richiesta nei vari momenti dell’anno. Un’attività per cui è molto utile predisporre un’adeguata strategia di revenue management.

Se disponi di una proprietà, o hai intenzione di fare un investimento immobiliare per aprire una struttura ricettiva occasionale o meno, un passaggio importantissimo è lo studio del mercato. Vale la pena quindi prendere del tempo per capire se il quartiere, o la località, e l’immobile sono in grado di esercitare qualche tipo di richiamo sul pubblico.

Oltre ad assisterti in tutti gli aspetti della gestione degli affitti brevi – dalla preparazione dell’annuncio all’accoglienza –, Hostmate è al tuo fianco anche nelle fasi preliminari di studio e ricerca della soluzione migliore per i tuoi progetti. Contattaci subito per scoprire cosa possiamo fare per te.

Si precisa che questo articolo non fornisce alcuna consulenza legale, fiscale o contabile. Ti consigliamo di consultare un professionista del settore per ricevere assistenza personalizzata e adeguata alle tue esigenze in materia.

Fonti

1. Agenzia delle Entrate. «Le locazioni brevi e la cedolare secca». agenziaentrate.gov.it
2. Agenzia delle Entrate. «Locazioni brevi — disciplina fiscale e regole per intermediari (aprile 2026)». agenziaentrate.gov.it (PDF)
3. Agenzia delle Entrate. «Cedolare secca 2026». agenziaentrate.gov.it

Domande Frequenti