Autore: Redazione Hostmate | Pubblicato: 27 marzo 2024 | Aggiornato: 28 maggio 2026
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La locazione turistica è la formula contrattuale che disciplina la cessione temporanea (massimo 30 giorni consecutivi per singolo contratto) di un immobile arredato a turisti, con finalità ricettiva non alberghiera. Nel 2026 è regolata da: 1) normativa nazionale — disciplina degli affitti brevi (D.L. 50/2017), introduzione del CIN del Ministero del Turismo, regime cedolare secca al 21%/26% secondo Agenzia Entrate; 2) normative regionali — ogni Regione ha codici identificativi (CIR, Turismo5, CIS) e adempimenti statistici (Ross1000 in Lombardia, ecc.); 3) regolamenti comunali — tassa di soggiorno, eventuali zone limitate per nuove locazioni turistiche (es. Centro storico Venezia). L’operatore può scegliere la forma non imprenditoriale (fino a 2 immobili secondo le indicazioni Agenzia Entrate 2026) o imprenditoriale con partita IVA. Adempimenti minimi: SCIA al Comune, CIN, comunicazione Alloggiati Web entro 24h dall’arrivo, registrazione e versamento tassa di soggiorno.
Nel 2024 la locazione di appartamenti a uso turistico in Italia è oggetto di importanti novità normative con l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e di alcune modifiche alla disciplina fiscale.
L’affitto turistico rappresenta una forma di sistemazione sempre più diffusa tra i viaggiatori di tutto il mondo. Una tendenza che coinvolge da anni anche il nostro paese e che proprio per questo è oggetto di frequenti modifiche legislative. Nel 2024, il settore degli affitti brevi in Italia vede l’introduzione di nuove leggi e procedure che mirano a regolamentare meglio questa forma di ospitalità, rendendola allo stesso tempo più accessibile e vantaggiosa sia per i proprietari che per gli ospiti.
Cosa si intende per locazione turistica
Il contratto di locazione turistica indica l’affitto di un’unità abitativa autonoma e ammobiliata per brevi periodi inferiori ai 30 giorni. Una forma di accoglienza alternativa agli hotel e ai B&B che offre ai viaggiatori maggiore spazio, privacy e autonomia durante il loro soggiorno.
La casa vacanze non prevede servizi accessori, quali la colazione o la ristorazione in generale, lasciando agli ospiti il pieno controllo dell’alloggio come se fosse la loro residenza. Vengono forniti i complementi essenziali, inclusi biancheria e asciugamani, oltre alle forniture per l’utilizzo della cucina e degli altri ambienti.
Come funziona la locazione turistica nel 2024?
Nel 2024, il funzionamento degli affitti brevi in Italia si arricchisce di nuove dinamiche grazie all’introduzione di misure specifiche che mirano a semplificare i processi burocratici e a garantire standard elevati di sicurezza e qualità.
La novità più importante riguarda senza dubbio l’introduzione del CIN, il Codice Identificativo Nazionale. Si tratta di un codice univoco assegnato dal Ministero del Turismo a ogni alloggio turistico per catalogare i servizi ricettivi e garantire maggiore trasparenza e sicurezza nel settore.
La Legge di Bilancio 2024 ha inoltre introdotto una cedolare secca al 26% sugli appartamenti turistici dal secondo al quarto immobile locato. L’aliquota rimane al 21% per il primo immobile per poi salire. Oltre il quarto si passa a un’attività imprenditoriale e ai relativi obblighi fiscali.
Cosa fare per aprire una locazione turistica?
Per avviare una struttura ricettiva nel 2024, i proprietari devono seguire alcuni passi fondamentali, in particolare:
- la verifica della conformità della struttura alle normative locali in termini di sicurezza e abitabilità;
- la registrazione dell’immobile sul portale del Ministero del Turismo per ricevere il CIN e le altre certificazioni necessarie;
- la comunicazione di inizio attività da trasmettere alla questura per la registrazione sui portali Alloggiati Web e Ross1000.
Il contratto di locazione turistica
Il contratto deve specificare chiaramente la durata e le condizioni del soggiorno, il costo e le eventuali regole della casa. È anche importante definire le modalità di pagamento e di cancellazione per proteggere sia il proprietario che l’ospite.
Per i contratti di locazione inferiori ai 30 giorni che arrivano tramite Airbnb, o altre piattaforme di intermediazione, non è necessaria in verità la stipula di un vero e proprio accordo scritto. Discorso diverso nel caso di accordi conclusi senza sistemi di prenotazione online, o per soggiorni superiori ai 30 giorni consecutivi per cui è invece richiesto un contratto di affitto transitorio.
La SCIA per le locazioni turistiche
Un’altra novità importante introdotta nel 2024 è l’obbligo per chiunque operi nell’accoglienza in forma imprenditoriale di fornire la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) da depositare presso il SUAP, lo sportello unico delle attività produttive, del comune in cui si trova la proprietà.
La SCIA assicura che la struttura rispetti gli standard di sicurezza, igiene e accessibilità previsti dalla legge e rappresenta un passaggio essenziale per operare legalmente nel settore per chi ha più di quattro appartamenti in locazione. Il mancato adempimento porta a sanzioni pecuniarie comprese tra i 2.000 e i 10.000 euro.
Il CIN per la locazione turistica
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) diventa un elemento cruciale nella gestione degli affitti brevi nel 2024.
Va richiesto online sul portale del Ministero del Turismo ed è obbligatorio per tutti i servizi di ricezione. Deve essere esibito chiaramente negli annunci online e in ogni comunicazione con i potenziali ospiti, oltre che venire esposto all’esterno della struttura in cui si trova l’abitazione.
Il codice mira a contrastare l’ospitalità irregolare e le violazioni fiscali, contribuendo alla tutela della concorrenza e alla sicurezza del territorio. In caso di violazioni, o di mancato adempimento si va incontro a sanzioni economiche e all’interruzione forzata delle attività.
Per ottenerlo è necessario rispettare alcuni obblighi relativi alla sicurezza. In particolare dovranno essere installati dispositivi per la rilevazione di gas e monossido di carbonio ed estintori a norma e funzionanti. L’obbligo di CIN vale anche per la gestione delle case vacanze in forma non imprenditoriale.
Gestione della tua locazione turistica con Hostmate
Orientarsi nel panorama delle case vacanze nel 2024 può risultare particolarmente complesso. Tra adempimenti legali e gestione quotidiana, l’affitto breve può trasformarsi senza accorgertene in un lavoro a tempo pieno. E senza un’adeguata strategia di revenue management rischia addirittura di non generare guadagni. In questo contesto, un partner affidabile come Hostmate semplifica in modo significativo tutte le procedure e ti aiuta a ottimizzare la rendita.
Hostmate offre servizi completi che includono:
- la consulenza per l’ottenimento del CIN e per tutte le procedure amministrative;
- la promozione efficace della struttura sulle piattaforme di intermediazione;
- la gestione delle prenotazioni e della comunicazione con gli ospiti;
- i servizi di accoglienza, pulizia e manutenzione, assicurando standard elevati per ogni soggiorno.
Affidare la gestione dell’alloggio turistico a Hostmate significa scegliere professionisti del settore capaci di navigare le complessità del mercato e garantire la migliore esperienza sia per i proprietari che per i loro ospiti.
Si precisa che questo articolo non fornisce alcuna consulenza fiscale o contabile. Ti consigliamo di consultare un professionista del settore per ricevere assistenza personalizzata e adeguata alle tue esigenze in materia fiscale e contabile.
Fonti
- Ministero del Turismo. «Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) — Codice Identificativo Nazionale (CIN)». ministeroturismo.gov.it
- Agenzia delle Entrate. «Le locazioni brevi e la cedolare secca». agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate. «Locazioni brevi — disciplina fiscale e regole per intermediari (aprile 2026)». agenziaentrate.gov.it (PDF)
Domande Frequenti
Cos’è una locazione turistica?
È un contratto di locazione di immobile arredato a turisti per soggiorni brevi (massimo 30 giorni consecutivi per singolo contratto), con finalità ricettiva non alberghiera e senza servizi alla persona (no reception, no colazione). Differisce dalla casa vacanze imprenditoriale per la natura del contratto e dagli affitti tradizionali per durata e finalità.
Quali permessi servono per aprire una locazione turistica?
Cinque adempimenti minimi: 1) SCIA al Comune (Segnalazione Certificata Inizio Attività); 2) CIN del Ministero del Turismo da esporre in annunci e facciata; 3) accreditamento al portale Alloggiati Web della Questura per comunicazione dati ospiti; 4) iscrizione al sistema regionale statistico (Ross1000 in Lombardia, Turismo5 in Veneto); 5) registrazione tassa di soggiorno se prevista dal Comune.
Quanto si guadagna con una locazione turistica?
Dipende da tariffa media giornaliera (ADR), tasso di occupancy, commissioni piattaforme (15-18% mediamente Airbnb e Booking) e regime fiscale (cedolare secca 21% sul primo immobile, 26% sul secondo nel 2026 secondo Agenzia Entrate, o IRPEF ordinario). Tipicamente, in zone turistiche, il ricavo netto post-fee e tasse è superiore alla locazione tradizionale. Per una simulazione, vedi quanto si guadagna con una casa vacanze.
Posso fare locazione turistica senza partita IVA?
Sì, in forma non imprenditoriale. Secondo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate per il 2026, il regime non imprenditoriale è applicabile fino a 2 immobili destinati a locazione breve per periodo d’imposta. Oltre questa soglia l’attività si presume imprenditoriale, con obbligo di apertura partita IVA, iscrizione Camera di Commercio e regime fiscale ordinario o forfettario.
Differenza tra locazione turistica e affitto breve?
I termini sono spesso usati come sinonimi nel linguaggio comune. Tecnicamente: “affitto breve” indica la formula generale per locazioni ≤30 giorni; “locazione turistica” identifica specificamente la fattispecie con finalità turistico-ricettiva, soggetta a SCIA al Comune e al CIN. Tutte le locazioni turistiche sono affitti brevi, ma non viceversa (esistono affitti brevi non turistici, come transitori abitativi).
Il contratto di locazione turistica va registrato?
In Italia il contratto di locazione turistica ≤30 giorni consecutivi NON va registrato presso l’Agenzia delle Entrate (è esente da registrazione). Oltre i 30 giorni va invece registrato come contratto transitorio o di locazione ordinaria. Resta in ogni caso obbligo di comunicare i dati anagrafici degli ospiti su Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo.
Quali sanzioni rischio se non rispetto la normativa?
Sanzioni tipiche: omessa esposizione CIN 800-8.000€; mancata SCIA al Comune fino a 5.000€ + chiusura attività; tardiva/omessa comunicazione Alloggiati Web fino a 206€ + nei casi più gravi arresto fino a 3 mesi; omessa dichiarazione redditi sanzioni fiscali standard (30%+ dell’imposta dovuta + interessi). Le piattaforme rimuovono gli annunci privi di CIN.
