Modello RLI 2026: la guida completa per proprietari (compilazione, risoluzione, proroga)

Autore: Maurizio Sicuro (CEO | Hostmate) | Pubblicato: 20 luglio 2026 | Aggiornato: 20 luglio 2026

Risposta rapida

Il modello RLI (“Richiesta di registrazione e adempimenti successivi — contratti di locazione e affitto di immobili”) è il modulo dell’Agenzia delle Entrate con cui si registra un contratto di locazione e si comunicano tutti gli eventi successivi: proroga, cessione, subentro, risoluzione anticipata e rinegoziazione del canone. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se anteriore); l’imposta di registro per gli immobili abitativi è il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità. La risoluzione anticipata costa 67 euro in misura fissa (codice tributo 1503) ed è esente se tutti i locatori hanno optato per la cedolare secca; la proroga si paga con il codice 1504. Tutto si gestisce online con il servizio “Contratti di locazione — RLI” (accesso con SPID, CIE o CNS). Attenzione: i contratti che non superano i 30 giorni complessivi all’anno con lo stesso inquilino — i classici affitti brevi — non vanno registrati. Per questo molti proprietari incontrano l’RLI soprattutto in un momento preciso: quando chiudono un contratto lungo per passare agli affitti brevi.

Se possiedi un immobile affittato con un contratto “lungo” — un 4+4, un transitorio, uno studenti — il modello RLI è il modulo con cui quel contratto nasce, si trasforma e si chiude agli occhi del Fisco. È anche il passaggio obbligato per chi decide di cambiare strategia: risolvere una locazione tradizionale e destinare la casa agli affitti brevi.

In Hostmate gestiamo affitti brevi dal 2017 — oggi oltre 200 immobili tra Milano, Venezia e Bari, con più di 100.000 ospiti accolti — e una parte significativa dei proprietari che seguiamo arriva esattamente da lì: un contratto residenziale appena concluso e la domanda “e adesso?”. Per questo abbiamo scritto la guida che avremmo voluto trovare noi: non un manuale per commercialisti, ma un percorso pratico per proprietari.

In questo articolo trovi: a cosa serve il modello RLI e quando NON serve, quanto si paga (con tabella), come si presenta online, come funziona la risoluzione anticipata (il caso più cercato), la proroga con l’esempio ufficiale dell’Agenzia, e infine il percorso corretto — legale e fiscale — per passare da un contratto 4+4 agli affitti brevi. Tutte le cifre citate sono verificate sulle schede ufficiali dell’Agenzia delle Entrate, linkate in fondo all’articolo.

Cos’è il modello RLI e a cosa serve

Il modello RLI è lo strumento unico con cui l’Agenzia delle Entrate gestisce l’intera vita fiscale di un contratto di locazione: dalla registrazione iniziale fino alla chiusura. Sostituisce da anni il vecchio modello 69 per le locazioni (che resta in uso solo per altri tipi di atti).

Le sei operazioni che si fanno con l’RLI

Con il modello RLI (o con il servizio online equivalente) comunichi all’Agenzia delle Entrate:

1. Prima registrazione di un contratto di locazione o affitto di immobili
2. Versamenti per le annualità successive, se nei contratti pluriennali hai scelto di pagare l’imposta di registro anno per anno
3. Proroga, quando il contratto si prolunga oltre la scadenza
4. Cessione, quando locatore o conduttore vengono sostituiti da un nuovo soggetto
5. Subentro, quando la sostituzione avviene per legge (ad esempio: vendi l’immobile locato e l’acquirente subentra come locatore)
6. Risoluzione, quando il contratto si interrompe prima della scadenza naturale

A queste si aggiunge la rinegoziazione del canone: se le parti concordano una riduzione, la registrazione dell’accordo è esente da imposta di registro e di bollo.

Quando l’RLI NON serve: gli affitti brevi sotto i 30 giorni

C’è un’eccezione che interessa da vicino chi ci legge: non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino. È il caso tipico delle locazioni turistiche e degli affitti brevi: il contratto con l’ospite che si ferma un weekend o una settimana non passa dall’RLI e non sconta imposta di registro.

Attenzione però: niente registrazione non significa niente regole. Gli adempimenti delle locazioni brevi sono altri — CIN, comunicazione alloggiati, tassazione dei canoni — e vanno rispettati dal primo giorno. Se vuoi capire come funziona il modello nel suo insieme, la nostra guida a come funziona l’affitto breve è il punto di partenza.

RLI, RAP o modello 69: quale modulo per quale atto

Tre moduli, tre destini diversi. L’RLI copre locazioni e affitti di immobili. Il RAP (Registrazione Atti Privati) serve per comodati d’uso e preliminari di compravendita. Il modello 69 resta per gli altri atti da registrare. Se stai concedendo la casa in comodato a un familiare, quindi, il modulo giusto è il RAP, non l’RLI.

Dove si trova e come si presenta il modello RLI

RLI web: la via telematica (consigliata)

Il canale principale è il servizio “Contratti di locazione — RLI” nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate, accessibile con SPID, CIE o CNS. La procedura è guidata schermata per schermata: selezioni “Prima registrazione” (o “Adempimenti successivi”), inserisci i dati di contraenti e immobile, e puoi pagare direttamente imposta di registro e bollo con addebito sul conto corrente. Dal servizio si esercita anche l’opzione per la cedolare secca.

Tieni a portata di mano il contratto: ti serviranno i dati anagrafici delle parti, i dati catastali dell’immobile, canone e durata.

La presentazione in ufficio (con appuntamento)

Chi non ha le credenziali digitali può registrare il contratto in un ufficio dell’Agenzia, prenotando un appuntamento. In quel caso servono: almeno due originali del contratto (o un originale più copia conforme), il modello RLI compilato e firmato, le marche da bollo da 16 euro ogni 4 facciate scritte (e comunque ogni 100 righe) con data non successiva alla stipula, e la ricevuta del versamento dell’imposta di registro con F24 Elementi identificativi.

Chi è obbligato al canale telematico

Gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili devono obbligatoriamente usare il servizio telematico. Per tutti gli altri la via cartacea resta possibile, ma nella nostra esperienza la procedura web è più rapida e riduce gli errori: il sistema calcola le imposte da solo.

Quanto si paga: imposta di registro e bollo

Per la registrazione di una locazione si pagano imposta di registro e imposta di bollo (salvo cedolare secca, vedi sotto). Ecco il quadro per tipologia di immobile:

Tipologia	Imposta di registro
Fabbricati a uso abitativo	2% del canone annuo × numero annualità
Fabbricati strumentali per natura	1% (locatore soggetto IVA) o 2% negli altri casi
Fondi rustici	0,50% del corrispettivo annuo × annualità
Altri immobili	2% del corrispettivo annuo × annualità
Minimo prima annualità	67 euro
Imposta di bollo	16 euro ogni 4 facciate scritte (e comunque ogni 100 righe), per ogni copia

Tre regole utili da conoscere:

• Canone concordato: nei Comuni ad alta tensione abitativa la base imponibile è ridotta del 30% (l’imposta si calcola sul 70% del canone).
• Contratti pluriennali: puoi pagare tutto subito (2% sul corrispettivo dell’intera durata, con uno sconto pari alla metà del tasso legale moltiplicato per le annualità) oppure anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Se paghi tutto subito e il contratto si chiude prima, hai diritto al rimborso delle annualità non godute.
• Deposito cauzionale: non sconta imposta di registro (salvo sia versato da un terzo estraneo al contratto: in quel caso 0,50%).
• Locatore e conduttore rispondono in solido del pagamento: se una parte non paga, l’Agenzia può rivolgersi all’altra.

Con la cedolare secca il registro non si paga

Chi opta per la cedolare secca sugli affitti non paga imposta di registro né bollo sulla registrazione, sulle annualità e sulle proroghe. L’opzione si esercita proprio attraverso l’RLI, in fase di registrazione o nelle annualità successive. È uno dei motivi per cui conviene ragionare sul regime fiscale prima di registrare, non dopo.

Come si compila: la procedura passo per passo

Il modello si articola in quadri (dati generali, locatori e conduttori, immobili, regimi fiscali), ma nella versione web non serve impararli a memoria: la procedura è guidata. Ecco il percorso tipo per una registrazione online.

Step 1 — Accedi all’area riservata. Entra sul sito dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS e cerca il servizio “Contratti di locazione — RLI”.

Step 2 — Scegli l’operazione. “Prima registrazione” per un contratto nuovo; “Adempimenti successivi” per proroga, cessione, subentro o risoluzione di un contratto già registrato.

Step 3 — Inserisci le parti. Dati anagrafici e codici fiscali di tutti i locatori e conduttori, esattamente come riportati nel contratto.

Step 4 — Inserisci l’immobile. Dati catastali (foglio, particella, subalterno, rendita), indirizzo e tipologia. Per le pertinenze locate insieme all’abitazione (box, cantina) valgono i dati dei rispettivi identificativi catastali.

Step 5 — Durata, canone e regime. Date di decorrenza e termine, canone annuo, eventuale opzione per la cedolare secca per ciascun locatore.

Step 6 — Paga e invia. Il sistema calcola registro e bollo (se dovuti) e consente l’addebito diretto sul conto corrente. Al termine ricevi la ricevuta di registrazione con il codice identificativo del contratto: conservala, ti servirà per ogni adempimento successivo.

Per i casi particolari (più locatori con regimi diversi, contratti con corrispettivi variabili), le istruzioni ufficiali del modello — linkate nelle Fonti — restano il riferimento.

RLI per la risoluzione anticipata: il caso più cercato

La risoluzione è l’interruzione del contratto prima della scadenza naturale: l’inquilino se ne va con il preavviso, oppure le parti si accordano per chiudere. È l’adempimento RLI più cercato dai proprietari, e quello con più errori di tempistica.

Scadenza e costi

La risoluzione anticipata va comunicata all’Agenzia entro 30 giorni dall’evento. L’imposta di registro dovuta è fissa: 67 euro — con un’eccezione importante: non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per la cedolare secca. Basta però un solo locatore in regime ordinario perché i 67 euro tornino dovuti. Se per la risoluzione è previsto un corrispettivo (ad esempio una buonuscita al conduttore), su quell’importo si applica l’imposta proporzionale prevista dall’art. 28 del DPR 131/1986.

Come si paga e si comunica

Due strade, entrambe entro i 30 giorni:

1. Servizi telematici (RLI o RLI-web) con richiesta di addebito in conto: pagamento e comunicazione viaggiano insieme. È la via che consigliamo.
2. F24 Elementi identificativi con codice tributo 1503: in questo caso devi comunque presentare il modello RLI compilato all’ufficio dove avevi registrato il contratto, sempre entro 30 giorni.

Anche quando l’imposta non è dovuta (cedolare secca di tutti i locatori), la comunicazione della risoluzione resta obbligatoria entro 30 giorni, via telematica o con RLI cartaceo in ufficio.

Esempio pratico

Contratto 4+4 con due comproprietari-locatori, uno in cedolare e uno in regime ordinario. L’inquilino recede e riconsegna le chiavi il 10 settembre. Poiché non tutti i locatori sono in cedolare, entro il 10 ottobre va versata l’imposta fissa di 67 euro (RLI-web con addebito, oppure F24 Elide 1503 + modello RLI in ufficio). Da quel momento il contratto è fiscalmente chiuso e l’immobile è libero di cambiare destino.

RLI per proroga, cessione e subentro

Proroga: scadenze, codice tributo e l’esempio ufficiale

La proroga — il prolungamento del contratto oltre la scadenza — deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia. L’imposta si versa entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o della proroga precedente), per singola annualità o per l’intero periodo, con i servizi telematici oppure con F24 Elide e codice tributo 1504 (in quel caso, RLI in ufficio entro gli stessi 30 giorni). Nel calcolo vanno considerati gli adeguamenti ISTAT del canone.

L’esempio proposto dalla stessa Agenzia rende l’idea: contratto abitativo 4+4 con canone di 7.200 euro e decorrenza 1° maggio 2026; alla prima scadenza (30 aprile 2030), se il contratto prosegue per altri 4 anni, l’imposta di proroga va versata entro il 31 maggio 2030 e, scegliendo il pagamento annuale, vale 144 euro l’anno (il 2% del canone).

Cessione e subentro

La cessione è la sostituzione volontaria di una parte (nuovo locatore o nuovo conduttore); il subentro è la sostituzione che avviene per legge — il caso classico è la vendita dell’immobile locato, con l’acquirente che subentra come locatore. Entrambi si comunicano con l’RLI. Se stai valutando di vendere o comprare un immobile con inquilino, il subentro è un passaggio da mettere in conto; se invece l’obiettivo è affittare una seconda casa appena acquistata, prima verifica lo stato dei contratti in essere.

Cedolare secca e proroga dimenticata

Un chiarimento utile dell’Agenzia: la mancata comunicazione della proroga non fa decadere l’opzione per la cedolare secca, se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con quel regime (imposta sostitutiva versata e redditi dichiarati correttamente). La comunicazione resta dovuta, ma l’opzione non si perde per la sola dimenticanza formale.

Dal 4+4 agli affitti brevi: il percorso corretto

Arriviamo al motivo per cui molti proprietari cercano “modello RLI risoluzione”: il contratto lungo si sta chiudendo — o vorresti chiuderlo — e stai valutando di passare agli affitti brevi. Da operatori del settore, il consiglio è di ragionare in tre mosse.

Mossa 1 — Liberare l’immobile nel modo giusto

Le vie legittime per arrivare alla risoluzione di un 4+4 sono essenzialmente tre: la risoluzione consensuale (tu e l’inquilino vi accordate per chiudere, in qualsiasi momento); il recesso del conduttore, con il preavviso previsto dal contratto o dalla legge; la disdetta del locatore alla scadenza, che alla prima scadenza quadriennale è possibile solo nei casi tassativi previsti dalla legge 431/1998 e a fine secondo quadriennio è libera, sempre con il preavviso dovuto. Un 4+4 in corso non si può interrompere unilateralmente per destinare la casa ai turisti: se hai dubbi sul tuo caso specifico, un passaggio con un legale o con il tuo commercialista vale più di qualsiasi guida.

Qualunque sia la strada, l’atto finale è lo stesso: risoluzione comunicata con RLI entro 30 giorni (67 euro, o zero con cedolare di tutti i locatori). Ricorda anche il rovescio della medaglia positivo: se avevi pagato il registro per l’intera durata, le annualità non godute ti vengono rimborsate.

Mossa 2 — Preparare il passaggio al breve

Chiuso il contratto, cambia il quadro delle regole: niente più RLI per i soggiorni fino a 30 giorni, ma entrano in gioco il CIN — Codice Identificativo Nazionale, le comunicazioni di pubblica sicurezza e la fiscalità specifica del breve. Se parti da zero, la guida su come funzionano gli affitti brevi da privato mette in fila i passi; se invece ti stai chiedendo quale formula scegliere, qui trovi le differenze tra affitto temporaneo e affitto breve — due strumenti diversi per obiettivi diversi.

Mossa 3 — Fare i conti prima, non dopo

Il passaggio dal lungo al breve conviene quando l’immobile, la zona e la gestione lo consentono: prima di muoverti, confronta il canone certo che lasci con il potenziale realistico che prendi, al netto di commissioni, tasse e gestione. Per un quadro onesto dei numeri, leggi quanto si guadagna con una casa vacanze.

Naturalmente su questo punto abbiamo un interesse diretto: la gestione completa è il nostro lavoro. Ma il principio vale con chiunque tu scelga di lavorare: pretendi una stima basata su dati reali di zona, non su promesse. Se vuoi il parere del nostro team su cosa può rendere il tuo immobile, la valutazione gratuita è senza impegno: ti diciamo cosa faremmo noi, con quali numeri e perché.

Gli errori più comuni con il modello RLI

Nella pratica, i problemi nascono quasi sempre dagli stessi punti. Dimenticare i 30 giorni — vale per registrazione, proroga e risoluzione: segnati la scadenza il giorno stesso dell’evento. Pagare con F24 Elide e non presentare l’RLI: il versamento da solo non basta, la comunicazione va fatta comunque. Confondere i codici tributo: 1503 per la risoluzione, 1504 per la proroga. Ignorare la solidarietà: locatore e conduttore rispondono insieme dell’imposta di registrazione — l’inerzia dell’uno ricade sull’altro. Non comunicare la risoluzione “perché tanto c’è la cedolare”: l’imposta non è dovuta, la comunicazione sì. E infine, usare l’RLI per ciò che non gli compete: per il comodato al figlio serve il RAP, non l’RLI.

Domande frequenti

Conclusione

Il modello RLI accompagna tutta la vita fiscale di un contratto di locazione: 30 giorni per registrare, 30 per prorogare, 30 per risolvere; 2% con minimo di 67 euro all’ingresso, 67 euro fissi all’uscita (zero con cedolare di tutti i locatori), codici 1503 e 1504 da non confondere. Gestito online, è un adempimento da mezz’ora — ignorato, diventa una pratica da mesi.

E se la risoluzione che stai per comunicare è l’inizio di un nuovo capitolo per il tuo immobile, fatti due conti seri prima di scegliere la strada: la nostra valutazione gratuita ti dà una stima realistica di cosa può rendere la tua casa con gli affitti brevi, sulla base dei dati reali della tua zona. Senza impegno — e senza promesse che non possiamo mantenere.

Fonti

1. Agenzia delle Entrate. “Atti e contratti di locazione” (registrazione entro 30 giorni, esenzione contratti ≤30 giorni/anno, canali RLI web e ufficio). agenziaentrate.gov.it
2. Agenzia delle Entrate. “Registrazione di un nuovo contratto — Quanto si paga” (aliquote imposta di registro, minimo 67 euro, bollo, contratti pluriennali, canone concordato). agenziaentrate.gov.it
3. Agenzia delle Entrate. “Adempimenti successivi — Risoluzione” (imposta fissa 67 euro, termine 30 giorni, codice tributo 1503, esenzione cedolare secca). agenziaentrate.gov.it
4. Agenzia delle Entrate. “Adempimenti successivi — Proroga” (termine 30 giorni, codice tributo 1504, esempio contratto 4+4, cedolare secca e comportamento concludente). agenziaentrate.gov.it