Prima casa: affittarla senza perdere agevolazioni

Risposta rapida

E’ possibile affittare la prima casa per brevi periodi senza perdere le agevolazioni fiscali, a condizione che l’immobile resti la dimora abituale del proprietario. Le agevolazioni prima casa (imposta di registro 2% all’acquisto e IMU non dovuta sull’abitazione principale) si mantengono per affitti brevi sporadici (es. periodi vacanze, eventi specifici). Affittare a terzi in via continuativa con trasferimento di residenza altrove fa decadere l’esenzione IMU. Le agevolazioni sull’imposta di registro alla compravendita potrebbero essere revocate se il proprietario non rispetta il requisito di dimora abituale per i 5 anni successivi all’acquisto. Restano comunque obbligatori gli adempimenti standard: CIN, Alloggiati Web, sistema statistico regionale, tassa di soggiorno. Fiscalmente, due regimi nel 2026: cedolare secca 21% sul primo immobile (Agenzia delle Entrate 2026) o IRPEF ordinario 23-43% + addizionali. Le piattaforme operano come sostituti d’imposta trasmettendo dati e ritenuta 21%. Consigliato confronto con commercialista prima di avviare l’attivita’.

L’acquisto della prima casa in Italia comporta una serie di benefici fiscali che permettono ai neoproprietari di conseguire un notevole risparmio. Molte persone, però, si chiedono se la prima casa si può affittare senza perdere le agevolazioni. Se anche tu hai dubbi simili, in questo articolo trovi tutte le risposte. 

Quali sono le agevolazioni per la prima casa?

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa rappresentano un importante incentivo per chi desidera comprare per la prima volta un immobile a uso abitativo. Le principali includono:

1. Imposta di registro ridotta al 2% del valore catastale della residenza, invece del 9% applicato alle seconde case, per compravendita fra privati, con le imposte ipotecarie e catastali fisse a 50 euro l’una.
2. In caso di trattativa diretta con un’impresa costruttrice soggetta a IVA, l’IVA da pagare sarà del 4%, invece del 10% previsto per le seconde case, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale ammontano a 200 euro ciascuna.
3. Detrazione degli interessi passivi sul mutuo, fino al 19% del totale pagato annualmente, per un massimo di 4.000 euro.
4. Esenzione dell’IMU, a meno che lo stabile non rientri nelle categorie catastali di lusso, come A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili, ville e castelli).

Questi ultimi due vantaggi valgono se l’immobile viene destinato anche ad abitazione principale.

Requisiti per ottenere le agevolazioni

Per beneficiare degli incentivi, che ricordiamo valgono solo per le proprietà a uso abitativo, chi acquista deve soddisfare una serie di requisiti, tra cui:

• non avere intestati altri immobili residenziali;
• dover risiedere nello stesso comune in cui si trova il bene, oppure trasferire lì la propria residenza entro 18 mesi.

Quando è possibile affittare la prima casa?

Mettere in affitto la prima casa è una pratica possibile, ma sono previste alcune limitazioni. Secondo l’ordinamento, infatti, locazione dell’immobile non implica automaticamente la perdita delle riduzioni, ma ci sono delle condizioni che devono essere soddisfatte. 

Destinare la propria abitazione principale alla locazione non influisce in alcun caso sull’imposta di registro, né sulle imposte ipotecarie e catastali pagate al momento dell’acquisto.

Il principale requisito da rispettare per conservare le agevolazioni sulla prima casa affittata è mantenere la residenza nello stesso comune dove sorge l’immobile. 

Se stiamo parlando di mettere in affitto la prima casa che è allo stesso tempo abitazione principale, potrebbero venire meno sia l’esenzione dal versamento dell’IMU sia quelle per la detrazione degli interessi passivi in caso di mutuo, a meno che non si tratti di una locazione parziale.

Affitto parziale 

La prima casa si può affittare, infatti, anche solo in parte. Puoi quindi decidere di locare solo alcuni locali e mantenere la residenza nella tua proprietà.

Questa idea è particolarmente utile per chi ha una casa più grande del necessario e desidera ottenere un reddito extra. È importante, però, redigere un contratto di locazione parziale, specificando chiaramente gli spazi comuni, le aree destinate agli inquilini e quelle a uso esclusivo del proprietario.

Affitto totale

Nel caso in cui decida di affittare l’intero alloggio, le cose cambiano. Anche se non perderai le agevolazioni sulle imposte di registro, ipotecarie e catastali, perderai il diritto a detrarre gli interessi passivi sul mutuo e ci sarà da pagare l’IMU.

Fatti aiutare da Hostmate per la gestione del tuo affitto

Una buona soluzione di compromesso può essere destinare la prima casa all’affitto per brevi periodi, per esempio quando ti allontani per una vacanza o nel caso di trasferimenti temporanei.

In questo modo, potrai mantenere il controllo sulla tua proprietà, non rinunciare ai bonus e guadagnare qualche soldo extra quando sai di non essere in città.

Per una gestione efficace che ti aiuti a massimizzare i profitti potresti avere bisogno dell’assistenza di un property manager. Le locazioni brevi richiedono infatti attenzione e coordinamento per fare in modo che tutte le fasi procedano senza problemi, dalla comunicazione con gli ospiti all’accoglienza, fino ad arrivare all’organizzazione della pulizia dell’appartamento. È qui che entra in gioco Hostmate.

Hostmate si occupa di tutti gli aspetti legati agli affitti brevi, inclusi la promozione sui principali portali immobiliari, le prenotazioni, check-in e check out e manutenzione per aiutarti a ottenere il massimo dal tuo alloggio turistico riducendo il più possibile fatica e stress.Con la consulenza di Hostmate troverai le strategie migliori per avere la prima casa affittata senza rinunciare ai benefici previsti. Affittare parzialmente la casa rappresenta un’ottima soluzione, se hai spazio a sufficienza, mentre con la locazione totale dovrai rinunciare agli sgravi legati agli interessi passivi e pagare l’IMU. Con gli affitti brevi a uso turistico supervisionati per te da Hostmate potrai ottenere nuovi ricavi senza rinunciare ai tuoi benefici.

Affitto parziale o totale: cosa cambia per agevolazioni e IMU

Aspetto	Affitto parziale (resti residente)	Affitto totale (cambi residenza)
Residenza	Mantieni residenza e dimora nell’immobile	Trasferisci la residenza altrove
Agevolazioni “prima casa” (acquisto)	Mantenute	Mantenute, salvo vendita entro 5 anni senza riacquisto entro 1 anno
Esenzione IMU abitazione principale	Mantenuta (Cassazione 2026, se affitti solo una parte)	Persa: l’immobile non è più abitazione principale
Tassazione del canone	Cedolare secca 21% (o 10% a canone concordato)	Cedolare secca 21% (o 10% a canone concordato)

Per non perdere l’esenzione IMU in caso di affitto parziale è fondamentale che il contratto specifichi che oggetto della locazione è solo una porzione dell’immobile.

Fonti

1. Agenzia delle Entrate. «Le locazioni brevi e la cedolare secca». agenziaentrate.gov.it
2. Agenzia delle Entrate. «Locazioni brevi — disciplina fiscale e regole per intermediari (aprile 2026)». agenziaentrate.gov.it (PDF)
3. Agenzia delle Entrate. «Cedolare secca 2026». agenziaentrate.gov.it

Una domanda che ci fanno spesso: si può affittare la prima casa per brevi periodi? Sì, è possibile, ma bisogna fare attenzione alle agevolazioni “prima casa” e alla residenza. In breve: affittare per periodi brevi non fa perdere in automatico i benefici, ma il quadro cambia se sposti la residenza o se l’attività diventa continuativa. Conviene inquadrarla come locazione turistica, gestire gli adempimenti delle locazioni brevi e valutare la cedolare secca.

Domande Frequenti