L’affitto a breve termine è un tipo di locazione immobiliare con cui una persona affitta un appartamento, una casa o una singola stanza per un periodo di tempo limitato, di solito inferiore a 30 giorni. Una soluzione che viene spesso utilizzata da turisti, viaggiatori d’affari o persone che cercano alloggi temporanei per soggiorni di durata ridotta.
Questa tipologia di locazione è regolamentata da specifiche norme: dal 2017, con il Decreto Legge n. 50/2017 è stata inserita nel regime fiscale, con valenza sia per i proprietari che per gli intermediari che gestiscono la locazione. Con il Decreto Sicurezza del 2018, poi, si è aggiunto l’obbligo di comunicare alla Questura gli estremi identitari delle persone che alloggiano negli immobili.
Con il Decreto Crescita viene imposta la comunicazione di tassa di soggiorno, e nel 2025 diventa invece obbligatorio il CIN per affitti brevi, il codice identificativo nazionale assegnato in modo univoco a ogni attività ricettiva, con obbligo di pubblicazione all’interno della struttura e negli annunci promozionali.
Come funziona un affitto a breve termine
Parliamo di come affittare casa per brevi periodi. A differenza delle formule tradizionali sono previsti vincoli meno rigidi per i proprietari.
Ma cosa si intende per affitti brevi? Il periodo risulta limitato e circoscritto nel tempo, e non supera mai i 18 mesi. Abbiamo parlato di una durata di 30 giorni e poi, subito dopo, di 18 mesi, perché? Presto detto.
Esistono, infatti, due soluzioni diverse per affittare la seconda casa o altre proprietà:
- affitto breve turistico, in cui la permanenza non supera i 30 giorni;
- affitto a uso transitorio, in cui la permanenza non supera i 18 mesi. Solo per questa seconda tipologia, spesso definita erroneamente “affitto breve”, è necessario registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate, completo di marca da bollo.
Chi può fare affitti brevi
L’affitto a breve termine può essere effettuato da diverse categorie di persone, inclusi proprietari, inquilini e servizi di gestione.
Analizziamoli nello specifico.
- Proprietari di immobili: possono mettere a disposizione le proprie unità per affitti brevi, in particolare se la sistemazione è situata in una zona turistica o in una città con una forte domanda di affitti temporanei.
- Inquilini: in alcune circostanze possono subaffittare una parte o l’intera unità abitativa, a condizione che il loro contratto di locazione lo permetta e che ottengano il consenso del locatore. Questo può aiutare gli inquilini a coprire i costi dell’affitto o guadagnare un reddito extra durante i periodi di assenza.
- Hotel e strutture ricettive: possono proporre affitti brevi tramite piattaforme online, per ampliare la loro presenza sul web e attirare una clientela diversificata.
- Società di gestione: si tratta di realtà che si occupano dell’elaborazione delle prenotazioni, del rapporto con gli ospiti, della manutenzione e di altri aspetti operativi, in cambio di una commissione o di una percentuale di quanto generato dagli affitti.
È importante notare che la possibilità di proporre affitti a breve termine può variare in misura notevole in base alla giurisdizione e alle leggi locali. Alcune città e regioni hanno infatti regolamenti specifici che limitano gli affitti brevi, quindi è essenziale conoscere e rispettare le disposizioni normative.
Come pubblicizzare il tuo appartamento
La promozione è un aspetto di grande importanza negli affitti a breve termine. Ci sono vari aspetti da tenere in considerazione per gestire una casa vacanze di successo. Per distinguerti dalla concorrenza avrai bisogno di annunci curati in ogni aspetto, con fotografie di qualità e una descrizione precisa dei servizi offerti al pubblico.
Le piattaforme di intermediazione ti aiutano ad amplificare la visibilità, ma trattengono una quota delle tue entrate per le commissioni (lo vedremo meglio tra poco). Una strategia di promozione diretta sui social network, o tramite un sito web, potrebbe assicurare maggiori profitti, ma richiede una dose ulteriore di impegno e tempo.
Quanto si guadagna con l’affitto a breve termine
Il reddito generato dall’affitto di un appartamento per brevi periodi dipende da diversi fattori, tra cui la posizione, la qualità dell’alloggio, la stagione, la domanda turistica nella zona e la strategia di pricing. Alcune realtà possono portare entrate notevoli, mentre altre potrebbero avere un potenziale limitato.
Ecco alcuni fattori chiave che influiscono sul reddito degli affitti brevi.
- posizione: elemento cruciale. Le attività in aree turistiche e popolari, o in zone centrali delle città tendono a portare buoni ricavi e numerose prenotazioni;
- qualità e comfort: una casa ben arredata, pulita e curata riceve di solito ottime recensioni che contribuiscono a formare una solida reputazione;
- stagionalità: la richiesta di certi annunci varia molto in base al periodo dell’anno o in occasione di eventi e ricorrenze;
- domanda locale: l’attrattiva generale della zona ha una notevole influenza. Per esempio, in una località di montagna, la stagione sciistica porterà una maggiore domanda;
- concorrenza: un mercato con molte opzioni di affitto breve potrebbe richiedere strategie competitive sulle tariffe;
- efficienza operativa: un’organizzazione precisa che include pulizia della casa vacanze, manutenzione e risposta tempestiva agli ospiti, aiuta ad attirare recensioni positive e un flusso costante di affittuari;
- tariffe di servizio delle piattaforme: Airbnb o Booking.com (a proposito, vuoi sapere se Booking è affidabile?) applicano commissioni in percentuale;
- tasse e spese aggiuntive: spese di bollette e manutenzione rimangono a carico del proprietario;
- strategia di pricing: offerte speciali, sconti e prezzi variabili aiutano ad aumentare i ricavi. Ad esempio, si possono rivedere le tariffe durante i periodi di alta domanda e offrire sconti per i soggiorni prolungati.
Per ottenere una stima più precisa dei potenziali profitti, ti consigliamo di effettuare ricerche di mercato, osservando i tassi di affitto nella zona presa in esame e considerando tutti i costi e le commissioni associate all’affitto breve.
Inoltre, è importante amministrare la proprietà in modo professionale per massimizzare il successo e la redditività degli affitti brevi.
Quanto dura un affitto breve
La durata esatta di un affitto breve varia in base alle preferenze dell’affittuario, dalla politica del proprietario e dalle leggi locali o regionali.
Come abbiamo già ampiamente trattato in precedenza, un affitto breve in genere è caratterizzato da un periodo di locazione inferiore a 30 giorni o 18 mesi.
Nello specifico alcune formule sono più utilizzate di altre.
- pernottamenti: molte prenotazioni sono per un numero limitato di notti, una scelta comune per i viaggiatori di passaggio per svago o lavoro;
- weekend: per una breve vacanza nel fine settimana, o per partecipare a eventi locali;
- settimane: durante le ferie o per motivi di lavoro temporanei.
- appuntamenti speciali: festival, conferenze o gare sportive attirano sempre un gran numero di persone in cerca di sistemazione;
- vacanze: per Natale, Capodanno o il periodo estivo.
La flessibilità nella durata degli affitti brevi è uno dei vantaggi di questo tipo di alloggio, poiché gli affittuari possono scegliere la durata che meglio si adatta alle loro esigenze.
Tuttavia, è importante che i proprietari stabiliscano chiare politiche di affitto sulla durata minima e massima consentita, in modo da seguire con efficacia le prenotazioni e portare un flusso costante di affittuari. Inoltre, come già accennato, è importante rispettare le leggi locali o regionali che potrebbero regolare la durata degli affitti brevi nella zona.
Tassazione sugli affitti brevi
Parliamo di tasse: come funzionano per gli affitti brevi? Il sito dell’Agenzia delle Entrate riporta quanto segue: “gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve devono effettuare, su quelle somme, una ritenuta del 21%, da versare tramite modello F24, con il codice tributo “1919” (risoluzione n. 88/2017).
Se il beneficiario non opta in sede di dichiarazione dei redditi per la soluzione della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto”.
Per evitare problemi fiscali e per garantire la conformità alle leggi locali, raccomandiamo di richiedere la consulenza di un professionista fiscale o legale specializzato nella legislazione in materia, o di rivolgersi un’agenzia specializzata nella gestione di locazioni brevi.
Come gestire l’affitto breve a Milano
Milano è una delle città più interessanti per le locazioni turistiche in Italia. Moderna e cosmopolita, richiama per il turismo, la moda, gli affari, il design e la sua proposta culturale in continua evoluzione.
La gestione degli affitti brevi a Milano apre diverse opportunità per guadagni sicuri e costanti, ma è importante sapere bene cosa fare e come muoversi per operare sempre nel rispetto della legge.
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Le normative, infatti, cambiano abbastanza di frequente, sia a livello nazionale che locale. Poter contare sulla consulenza completa di professionisti del settore può rappresentare quindi una notevole garanzia per evitare sanzioni, stress e altre spiacevoli sorprese nel corso del tempo.
Se hai un immobile da destinare alla locazione turistica a Milano o a Venezia, scopri i servizi di Hostmate. Ti offriamo subito una valutazione gratuita della tua proprietà e ti aiutiamo nella gestione quotidiana dell’attività per aiutarti a massimizzare i ricavi.
Si precisa che questo articolo non fornisce alcuna consulenza fiscale o contabile. Ti consigliamo di consultare un professionista del settore per ricevere assistenza personalizzata e adeguata alle tue esigenze in materia fiscale e contabile.
