Cos’è l’affitto breve, come funziona e le opportunità di guadagno

L’affitto breve, noto anche come affitto per brevi periodi o affitto turistico, è un tipo di locazione immobiliare in cui una persona affitta una proprietà (un appartamento, una casa o anche solo una stanza) per un periodo di tempo relativamente breve, solitamente inferiore a 30 giorni.

Questo tipo di affitto è spesso utilizzato da turisti, viaggiatori d’affari o persone che cercano alloggi temporanei per brevi soggiorni.

Anche questa tipologia di locazione è ovviamente regolamentata dalla legge; dal 2017, con il Decreto Legge n. 50/2017 è stata inserita nel regime fiscale, con valenza sia per i proprietari che per gli intermediari che gestiscono la locazione. 

Con il Decreto Sicurezza del 2018, poi, si è aggiunto l’obbligo per i proprietari di comunicare alla Questura gli estremi identitari delle persone che alloggiano nei propri immobili.

Infine, con il Decreto Crescita, viene imposta la comunicazione di tassa di soggiorno e codice identificativo degli annunci online, come le strutture alberghiere.

Come funziona un affitto breve

Va da sé che affittare casa per brevi periodi, a differenza dell’affitto tradizionale, prevede vincoli meno rigidi per i proprietari.

Prima di tutto nelle locazioni brevi il periodo di locazione è più limitato e circoscritto nel tempo: la durata dell’affitto breve è infatti inferiore a 18 mesi.

Anche i requisiti per il proprietario sono meno stringenti e la sottoscrizione di un contratto di locazione “classico” non è obbligatoria, sostituita da forme diverse di contrattualistica.

Abbiamo parlato di una durata di 30 giorni e poi, subito dopo, di 18 mesi, perché? Presto detto.

Esistono, infatti, due tipologie diverse di affitto di breve durata:

• affitto breve turistico, in cui la permanenza non supera i 30 giorni;
• affitto a uso transitorio, in cui la permanenza non supera i 18 mesi. Solo per questa seconda tipologia, spesso definita erroneamente “affitto breve”, è necessario registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate, completo di marca da bollo.

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Chi può fare affitti brevi

Gli affitti brevi possono essere effettuati da diverse categorie di persone, inclusi proprietari di immobili, inquilini e gestori di proprietà. 

Analizziamoli nello specifico.

• Proprietari di immobili: i proprietari di case, appartamenti o altre proprietà possono mettere a disposizione le loro unità per affitti brevi. Questo può essere fatto per guadagnare un reddito extra, in particolare se la proprietà è situata in una zona turistica o in una città con una forte domanda di alloggi temporanei.
• Inquilini: in alcune circostanze, gli inquilini possono subaffittare una parte o l’intera loro unità a breve termine, a condizione che il loro contratto di locazione lo permetta e che ottengano il consenso del loro locatore. Questo può aiutare gli inquilini a coprire i costi dell’affitto o guadagnare un reddito extra durante i loro periodi di assenza.
• Hotel e strutture ricettive: anche gli hotel e le strutture ricettive tradizionali possono offrire affitti brevi tramite piattaforme online. Questo consente loro di ampliare la loro presenza sul web e attirare una clientela diversificata.
• Gestori di proprietà: alcune persone o aziende gestiscono immobili in locazione per conto dei proprietari, offrendo servizi di affitto breve. Queste realtà  si occupano dell’elaborazione delle prenotazioni, del rapporto con gli ospiti, della manutenzione e di altri aspetti operativi, in cambio di una commissione o di una percentuale del reddito generato dagli affitti. Si tratta proprio del caso di noi di Hostmate.

È importante notare che la possibilità di effettuare affitti brevi può variare notevolmente in base alla giurisdizione e alle leggi locali.

Alcune città e regioni hanno regolamenti specifici che limitano gli affitti brevi, quindi è essenziale familiarizzare con le leggi locali e rispettarle.

Quanto si guadagna con l’affitto breve

Il reddito che si può guadagnare con gli affitti brevi varia notevolmente e dipende da diversi fattori, tra cui la posizione della proprietà, la qualità dell’alloggio, la stagione, la domanda turistica nella zona e la strategia di pricing.

Alcune proprietà possono generare redditi significativi, mentre altre potrebbero avere un potenziale di guadagno limitato.

Ecco alcuni fattori chiave che influiscono sul reddito degli affitti brevi.

• Posizione: fattore cruciale. Le proprietà situate in aree turistiche popolari o in zone centrali delle città tendono a ottenere tariffe più elevate e a essere prenotate con maggiore frequenza.
• Qualità e comfort: le proprietà ben arredate, pulite e ben curate tendono ad avere recensioni migliori e possono addebitare tariffe più elevate.
• Stagionalità: in alcune stagioni o durante eventi speciali, le tariffe possono aumentare notevolmente, aumentando il potenziale guadagno.
• Domanda locale: la domanda turistica e l’attrattiva della zona possono variare. Per esempio, se la proprietà si trova in una località di montagna, la stagione sciistica potrebbe portare a una maggiore domanda.
• Concorrenza: un mercato con molte opzioni di affitto breve potrebbe richiedere tariffe più competitive.
• Efficienza operativa: la gestione efficiente dell’alloggio, comprese pulizie regolari, manutenzione e risposta tempestiva agli ospiti, può portare a recensioni positive e a un flusso costante di affittuari.
• Tariffe di servizio delle piattaforme: le piattaforme di affitto breve come Airbnb o Booking.com addebitano spesso commissioni o tariffe di servizio, che possono influire sul reddito netto.
• Tasse e spese aggiuntive: si potrebbero dover pagare tasse sul reddito generato dagli affitti brevi, così come spese di bollette e manutenzione.
• Strategia di pricing: una strategia di pricing intelligente può aiutarti a massimizzare il reddito. Ad esempio, si possono aumentare le tariffe durante i periodi di alta domanda e offrire sconti per i soggiorni più lunghi.

Per ottenere una stima più precisa del potenziale guadagno dalla proprietà in affitto breve, è consigliabile condurre una ricerca di mercato, esaminare i tassi di affitto per proprietà simili nella zona presa in esame e considerare tutti i costi e le commissioni associate all’affitto breve.

Inoltre, è importante gestire la proprietà in modo professionale per massimizzare il successo e la redditività degli affitti brevi. 
Proprio per tutte queste motivazioni, affidarsi a servizi professionali come Hostmate significa offrire qualità e una gestione dell’affitto completa, a 360°.

Quanto dura un affitto breve

La durata esatta di un affitto breve può variare notevolmente e dipende dalle preferenze dell’affittuario, dalla politica del proprietario e dalle leggi locali o regionali.

Tuttavia, come abbiamo già ampiamente trattato sopra, generalmente un affitto breve è caratterizzato da un periodo di locazione relativamente breve, solitamente inferiore a 30 giorni o 18 mesi.

Nello specifico alcune formule sono più utilizzate di altre.

• Pernottamenti: molte prenotazioni in affitti brevi sono per una sola notte o poche notti. Questa è una scelta comune per i viaggiatori di passaggio o per coloro che cercano un alloggio per un breve soggiorno.
• Weekend: molte persone affittano proprietà per i fine settimana, specialmente se vogliono fare una breve vacanza o partecipare a eventi locali.
• Settimane: alcuni affittuari preferiscono affittare una proprietà per una settimana o due, spesso per avere una vacanza più prolungata o per motivi di lavoro temporanei.
• Eventi speciali: durante eventi speciali, come festival, conferenze o gare sportive, gli affitti brevi possono essere prenotati per la durata dell’evento, che può variare da pochi giorni a una settimana o più.
• Vacanze: possono variare notevolmente in durata, ma molte persone cercano affitti brevi per festività come Natale, Capodanno o le vacanze estive.

La flessibilità nella durata degli affitti brevi è uno dei vantaggi di questo tipo di alloggio, poiché gli affittuari possono scegliere la durata che meglio si adatta alle loro esigenze. 
Tuttavia, è importante che i proprietari stabiliscano chiare politiche di affitto sulla durata minima e massima consentita, in modo da gestire efficacemente le prenotazioni e garantire un flusso costante di affittuari. Inoltre, come già accennato, è importante rispettare le leggi locali o regionali che potrebbero regolare la durata degli affitti brevi nella zona.

Come si tassano gli affitti brevi

La tassazione degli affitti brevi può variare significativamente a seconda del Paese, della giurisdizione e delle leggi fiscali locali.

Come riporta il sito dell’Agenzia delle Entrate, “gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve devono effettuare, su quelle somme, una ritenuta del 21%, da versare tramite modello F24, con il codice tributo “1919” (risoluzione n. 88/2017).

Se il beneficiario non opta in sede di dichiarazione dei redditi per la soluzione della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto”. 

Per evitare problemi fiscali e per garantire la conformità alle leggi locali, è fondamentale che i proprietari di immobili in affitto breve consultino un professionista fiscale, un consulente legale specializzato nella legislazione fiscale locale o un’agenzia che si occupi appositamente di gestione locazioni brevi.

Un esperto può aiutarti a comprendere le obbligazioni fiscali specifiche, a tenere traccia delle entrate e delle spese in modo accurato e a garantire la corretta dichiarazione dei redditi alle autorità fiscali locali.

Affidarsi a esperti rimane comunque la soluzione migliore.

Si precisa che questo articolo non fornisce alcuna consulenza fiscale o contabile. Ti consigliamo di consultare un professionista del settore per ricevere assistenza personalizzata e adeguata alle tue esigenze in materia fiscale e contabile.