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La cedolare secca sugli affitti brevi e’ un’imposta sostitutiva che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo, con aliquota fissa senza possibilita’ di detrazioni. Aliquote 2026 secondo Agenzia delle Entrate: 21% sul primo immobile destinato a locazione breve per periodo d’imposta, 26% sugli altri (dal 2026 oltre 2 immobili scatta presunzione di imprenditorialita’ con obbligo di P.IVA). L’opzione si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi annuale, quadro RB, senza comunicazione preventiva all’Agenzia delle Entrate per locazioni brevi (≤30 giorni, esenti da registrazione). Le piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo) agiscono come sostituti d’imposta trasmettendo i dati dei ricavi e operando una ritenuta del 21%, conguagliata poi in dichiarazione. La cedolare secca conviene tipicamente per redditi sopra ~28.000 EUR/anno (quando l’aliquota fissa risulta inferiore all’IRPEF marginale) e quando non ci sono spese significative deducibili. Per la forma non imprenditoriale e’ il regime piu’ diffuso.
Negli ultimi anni, l’affitto breve tramite piattaforme come Airbnb e Booking è diventata una prassi sempre più strutturata e regolarizzata, sia per i viaggiatori alla ricerca di alloggi unici, sia per gli ha host desiderosi di sfruttare il proprio spazio per ottenere un reddito extra.
Tuttavia, questa nuova forma di ospitalità ha portato anche alla necessità di regolamentare fiscalmente l’attività degli host.
In questo articolo, esploreremo il funzionamento della cedolare secca sugli affitti brevi, come dichiarare gli affitti brevi e quali implicazioni fiscali si applicano alle prenotazioni su piattaforme come Airbnb e Booking.
Ma che cosa si intende per affitto breve?
Con la formula affitto breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
Affitti brevi e cedolare secca: una panoramica
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto in Italia per semplificare la tassazione degli affitti.
In passato, gli affitti brevi erano soggetti all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) secondo le aliquote progressive, che spesso risultavano complesse da calcolare e da gestire per gli host.
La cedolare secca, invece, permette di applicare una tassazione fissa al 21% sul canone di locazione, eliminando la necessità di calcolare l’IRPEF e semplificando il processo per gli host.
Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi
Gli host che offrono affitti brevi tramite piattaforme come Airbnb e Booking devono dichiarare i loro redditi alle autorità fiscali italiane.
Per facilitare questa operazione, molte piattaforme hanno implementato una funzione di “Certificazione dei redditi” che consente agli host di scaricare un documento che riporta i dati delle prenotazioni effettuate tramite la piattaforma nell’anno fiscale di riferimento.
L’host può quindi utilizzare questa certificazione dei redditi per compilare la dichiarazione dei redditi e calcolare l’importo della cedolare secca dovuta. È importante tenere presente che l’host è responsabile di dichiarare correttamente tutti i redditi derivanti dagli affitti brevi, compresi quelli ottenuti tramite piattaforme diverse da Airbnb e Booking.
La cedolare secca è utilizzabile:
- per contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017
- per contratti di sublocazione e a titolo oneroso effettuati dal comodatario e riguardanti il godimento dell’immobile a favore di terzi (sempre a patto che abbiano una durata inferiore ai 30 giorni e che siano stati stipulati dal 1° giugno 2017).
Nel regime di cedolare secca, la percentuale dell’imposta (21%) è più bassa rispetto a quella prevista per il primo scaglione IRPEF (23%). Va da sé che chi affitta casa per brevi periodi trova spesso più conveniente aderire a questo regime.
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Come si dichiarano gli affitti brevi con cedolare secca
Airbnb e Booking sono tra le piattaforme di affitto breve più utilizzate al mondo. Entrambe le piattaforme hanno collaborato con le autorità fiscali italiane per semplificare la procedura di dichiarazione dei redditi per gli host.
Nel caso di Airbnb, la piattaforma ha introdotto una funzione chiamata “Airbnb for Hosts” che consente agli host italiani di optare per la cedolare secca direttamente attraverso la piattaforma stessa. Airbnb calcola automaticamente l’importo della cedolare secca in base alle informazioni fornite dall’host e trasmette il pagamento alle autorità fiscali.
Per quanto concerne Booking, la piattaforma ha implementato un sistema simile chiamato “Booking for Hosts”. Gli host possono dichiarare la propria intenzione di aderire al regime della cedolare secca attraverso il pannello di controllo del loro account Booking. La piattaforma calcola quindi l’importo dovuto e lo trasmette alle autorità fiscali.
È importante sottolineare che la scelta di aderire alla cedolare secca è opzionale per gli host. Possono continuare a dichiarare i propri redditi secondo le modalità tradizionali, soggetti alle aliquote progressive dell’IRPEF, se ritengono che sia più vantaggioso per la propria situazione finanziaria.
Prima di scegliere la cedolare secca, può esserti utile chiarire l’inquadramento dell’attività: leggi la nostra guida su come aprire una casa vacanze non imprenditoriale e l’approfondimento sugli adempimenti delle locazioni brevi.
Cedolare secca affitti brevi 2026: aliquote per numero di immobili
Dal 2026 la Legge di Bilancio ha rimodulato la cedolare secca sulle locazioni brevi in base al numero di immobili destinati a questa attività. Il regime non imprenditoriale resta possibile fino a due appartamenti per periodo d’imposta (prima il limite era quattro): dal terzo immobile scatta la presunzione di attività d’impresa, con obbligo di partita IVA.
| Immobili in affitto breve | Regime | Aliquota |
|---|---|---|
| 1° immobile | Cedolare secca | 21% |
| 2° immobile | Cedolare secca | 26% |
| Dal 3° immobile | Attività d’impresa: partita IVA obbligatoria (no cedolare) | Regime ordinario / IVA |
Esempio di calcolo della cedolare secca
Un esempio illustrativo aiuta a capire il vantaggio. Ipotizziamo un appartamento che genera 12.000 € lordi di canoni in un anno (cifra di esempio, non un dato reale). Con la cedolare secca al 21% l’imposta sostitutiva è di 2.520 € e sostituisce IRPEF e addizionali. In regime IRPEF ordinario, invece, lo stesso reddito si somma agli altri redditi e viene tassato secondo lo scaglione marginale del proprietario (dal 23% in su), spesso con un carico superiore. La convenienza della cedolare cresce all’aumentare del reddito complessivo, ma va valutata caso per caso: con redditi bassi e molte detrazioni l’IRPEF può talvolta risultare preferibile.
Conclusioni
La cedolare secca rappresenta una soluzione fiscale semplificata per gli host che offrono affitti brevi attraverso piattaforme come Airbnb e Booking. Consente di applicare una tassazione fissa del 21% sul canone di locazione, eliminando la necessità di calcolare l’IRPEF e semplificando la dichiarazione dei redditi.
Tuttavia, è fondamentale che gli host comprendano le implicazioni fiscali e le responsabilità che derivano dall’offerta di affitti brevi. È consigliabile consultare un professionista fiscale o un commercialista per assicurarsi di rispettare correttamente tutte le norme fiscali in vigore.
Tutto il discorso vale anche se dare in affitto per brevi periodi viene fatto in modo sporadico e, ovviamente, non in forma imprenditoriale.
In definitiva, la cedolare secca rappresenta una buona opzione per gli host che desiderano semplificare il processo fiscale e concentrarsi sulla gestione degli affitti brevi.
Meglio ancora se a essere delegato è anche quest’ultimo aspetto.
Con la giusta attenzione e una corretta adesione alle normative fiscali, gli host possono sfruttare appieno le opportunità offerte dal mercato degli affitti brevi in modo legale e responsabile.
Si precisa che questo articolo non fornisce alcuna consulenza fiscale o contabile. Ti consigliamo di consultare un professionista del settore per ricevere assistenza personalizzata e adeguata alle tue esigenze in materia fiscale e contabile.
Fonti:
- Ade (Agenzia delle Entrate): https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/home
- Airbnb: https://www.airbnb.it/
Fonti
- Agenzia delle Entrate. «Le locazioni brevi e la cedolare secca». agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate. «Locazioni brevi — disciplina fiscale e regole per intermediari (aprile 2026)». agenziaentrate.gov.it (PDF)
- Agenzia delle Entrate. «Cedolare secca 2026». agenziaentrate.gov.it
In sintesi, la cedolare secca sugli affitti brevi permette di tassare i canoni con un’aliquota agevolata, in alternativa all’IRPEF. Per restare in regola valuta anche la richiesta del CIN, gli adempimenti delle locazioni brevi e l’inquadramento come locazione turistica. Vuoi una revisione del tuo caso? Richiedi una valutazione gratuita.
Domande Frequenti
Quanto si paga di cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Aliquote 2026 secondo indicazioni Agenzia delle Entrate: 21% sul primo immobile destinato a locazione breve, 26% sul secondo. Oltre 2 immobili si presume imprenditorialita con obbligo P.IVA (no cedolare). La cedolare secca e’ aliquota fissa che sostituisce IRPEF + addizionali + imposta di registro + bollo, senza possibilita di detrazioni.
Come scelgo tra cedolare secca e IRPEF per gli affitti brevi?
Cedolare secca 21%/26% conviene quando: l’aliquota fissa e’ inferiore a quella IRPEF marginale dell’host (tipicamente per redditi sopra ~28.000 EUR/anno), non ci sono spese significative deducibili, si vuole semplicita. IRPEF ordinario 23-43% + addizionali conviene quando: redditi bassi (cedolare 26% > IRPEF marginale 23%), ci sono spese deducibili (manutenzioni, interessi mutuo), si vuole flessibilita.
La cedolare secca sugli affitti brevi va dichiarata?
Si, sempre. I ricavi vanno dichiarati nella dichiarazione dei redditi annuale (modello 730 o Unico), indicando l’opzione cedolare secca nel quadro RB. Le piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo) trasmettono i dati dei ricavi all’Agenzia delle Entrate come ritenuta alla fonte 21%, che viene poi conguagliata in dichiarazione. Omessa dichiarazione = sanzioni fiscali 30%+ dell’imposta dovuta + interessi.
Come si attiva la cedolare secca per gli affitti brevi?
Per locazioni brevi â¤30 giorni (esenti da registrazione contratto), l’opzione cedolare secca si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi annuale, quadro RB. Non serve comunicazione preventiva all’Agenzia delle Entrate. Per contratti registrati (oltre 30 giorni), l’opzione va indicata nel modello RLI alla registrazione del contratto, valida per la durata del contratto.
Cosa cambia dal 2026 sulla cedolare secca affitti brevi?
Indicazioni Agenzia delle Entrate per il 2026: aliquota 21% sul primo immobile destinato a locazione breve, 26% sul secondo (era 26% gia dal 2024). Soglia non imprenditorialita: 2 immobili per periodo d’imposta, oltre cui scatta presunzione imprenditorialita. Il Regolamento UE 2024/1028 (entrata in vigore graduale dal 2026) introduce obblighi di trasparenza per le piattaforme sui dati dei locatori.
Posso applicare la cedolare secca anche se ho partita IVA?
No. La cedolare secca e’ riservata a persone fisiche che esercitano locazione breve fuori dall’esercizio di attivita d’impresa, arte o professione. Se l’attivita e’ presumibilmente imprenditoriale (oltre 2 immobili) o se l’host ha aperto P.IVA per locazione breve, si applica regime fiscale ordinario (IRPEF o IRES per societa) + IVA. Vedi casa vacanze non imprenditoriale.
La cedolare secca include la tassa di soggiorno?
No. La cedolare secca e’ un’imposta sostitutiva sui ricavi del locatore (sostituisce IRPEF, addizionali, registro, bollo). La tassa di soggiorno e’ un tributo comunale a carico dell’ospite, riscosso dal locatore e versato al Comune. Sono due cose distinte. L’host deve gestire entrambe: dichiarare la cedolare in dichiarazione redditi annuale, riscuotere e versare la tassa di soggiorno periodicamente al Comune.
