Autore: Maurizio Sicuro (CEO | Hostmate) | Pubblicato: 20 agosto 2026 | Aggiornato: 20 agosto 2026
Risposta rapida
Quanto si paga a Booking? La piattaforma applica una commissione percentuale fissa sull’importo totale della prenotazione — inclusi i costi extra che addebiti, come le pulizie — calcolata al check-out dell’ospite. La percentuale esatta è indicata nel tuo contratto e varia per paese e tipo di struttura: nel mercato italiano degli affitti brevi si colloca tipicamente intorno al 15%, e sale di qualche punto se aderisci a programmi opzionali come Partner Preferiti o Visibility Booster. La commissione non si applica alla tassa di soggiorno. Si paga con fattura mensile (o viene detratta automaticamente se usi i Pagamenti tramite Booking.com). Attenzione alle due voci fiscali che molti host scoprono in fattura: l’IVA del 22% sulla commissione se non hai partita IVA (per chi ce l’ha vale il reverse charge), e la ritenuta del 21% sul totale delle transazioni che Booking, se incassa per te ed è soddisfatta una serie di condizioni, versa all’Agenzia delle Entrate come acconto sulle tue imposte. In questa guida trovi tutte le voci, dove leggerle in extranet e come incidono sul tuo netto.
“Quanto mi costa davvero Booking?” è una delle domande che i proprietari ci fanno più spesso — di solito dopo la prima fattura, quando tra commissione, IVA e ritenuta il bonifico ricevuto non somiglia al prezzo esposto sull’annuncio. La confusione è comprensibile: sulla stessa prenotazione si sovrappongono una commissione contrattuale, un’imposta sul servizio e, in molti casi, un acconto fiscale trattenuto alla fonte. Tre voci diverse, con tre logiche diverse.
In Hostmate gestiamo affitti brevi dal 2017 — oltre 200 immobili tra Milano, Venezia e Bari — e Booking è uno dei canali che presidiamo ogni giorno, con fatturazione e riconciliazione dei conti incluse nel servizio. Questa guida nasce da quel lavoro quotidiano: ti spieghiamo su cosa viene calcolata la commissione (e su cosa no), qual è la percentuale tipica in Italia e perché la tua potrebbe essere diversa, come leggere le fatture mensili nell’extranet, e come funzionano IVA e ritenuta del 21% — le due voci che generano più equivoci. È lo spoke di approfondimento della nostra guida completa a Booking.com: qui parliamo solo di soldi, là trovi strategie e funzionamento generale.
Una premessa di trasparenza: gestiamo annunci Booking per mestiere, quindi alla fine ti diremo anche quando ha senso delegare. Ma i numeri di questa guida valgono per chiunque, fai-da-te compreso.
Come funziona la commissione di Booking
Su cosa viene calcolata
La commissione è una percentuale fissa dell’importo totale della prenotazione: tariffa dell’alloggio più tutti i costi extra che addebiti all’ospite — pulizie, servizi, penali per cancellazione o mancata presentazione. Viene applicata al momento del check-out. È un punto che sorprende molti host: anche il costo pulizie genera commissione, quindi va prezzato tenendone conto.
Su cosa NON viene calcolata
Booking non applica commissioni sulla tassa di soggiorno e sulle altre imposte locali. Attenzione però: nella maggior parte dei paesi la commissione viene calcolata anche sull’IVA applicata al soggiorno, secondo la normativa locale — un dettaglio che per le locazioni brevi non imprenditoriali italiane (esenti IVA sul canone) non si pone, ma che è bene conoscere se operi con partita IVA.
Quando la paghi anche senza soggiorno
La commissione è dovuta anche su prenotazioni non rimborsabili (che l’ospite soggiorni o meno), su penali incassate per cancellazioni e mancate presentazioni, e sugli overbooking (con l’aggravante delle spese di trasferimento dell’ospite a tuo carico).
Quando NON la paghi
Ci sono tre casi in cui la commissione si annulla, e vale la pena conoscerli perché richiedono un’azione da parte tua: le penali a cui rinunci (se scegli di non addebitare la cancellazione), le mancate presentazioni segnalate in extranet entro 48 ore con rinuncia alla penale, e le carte di credito non valide segnalate. La regola operativa è una: ogni modifica a una prenotazione — cancellazione, no-show, variazione — va segnalata in extranet entro 48 ore dal check-out, altrimenti la fattura arriva piena.
Quanto si paga a Booking in percentuale
Perché non esiste una tabella unica
Booking non pubblica una percentuale valida per tutti: la commissione esatta è scritta nel contratto che firmi all’iscrizione e dipende da paese, tipo di struttura e condizioni. La trovi nell’extranet in Contabilità → Resoconto prenotazioni.
Il range tipico in Italia
Per case e appartamenti in Italia la commissione base si colloca tipicamente intorno al 15%. È una media di mercato, non un valore garantito: il tuo contratto fa fede. Rispetto ad Airbnb — dove il modello più comune per gli host privati è la commissione di circa il 3% lato host più circa il 14% lato ospite — il conto per l’host su Booking sembra più pesante, ma il confronto vero va fatto sul prezzo finale pagato dall’ospite e sui volumi che ciascun canale porta: ne parliamo nella guida ai migliori portali per affitti brevi.
I programmi che alzano la percentuale
Se in fattura vedi una percentuale più alta di quella contrattuale, quasi sempre è perché partecipi a un programma opzionale: Partner Preferiti (più visibilità in cambio di punti percentuali aggiuntivi) o Visibility Booster (commissione extra che decidi tu per spingere date specifiche). Puoi verificare le adesioni in extranet, nella pagina “Migliora la tua performance”. Sono leve utili nei periodi giusti e costose se lasciate accese sempre: vanno gestite, non subite.
Il conto completo: le voci in un colpo d’occhio
| Voce | Quanto | Quando si applica |
|---|---|---|
| Commissione base | Tipicamente ~15% in Italia (fa fede il contratto) | Su tariffa + costi extra (pulizie incluse), al check-out |
| Partner Preferiti | Punti percentuali aggiuntivi | Solo se aderisci al programma |
| Visibility Booster | Extra-commissione variabile scelta da te | Solo se lo attivi su date specifiche |
| IVA sulla commissione | 22% sulla commissione | Se NON hai partita IVA (addebitata da Booking); con partita IVA: reverse charge |
| Ritenuta fiscale | 21% sul totale transazioni | Se Booking incassa per te e rientri nelle condizioni — è un ACCONTO sulle tue imposte, non un costo aggiuntivo |
| Tassa di soggiorno | — | MAI commissionata da Booking |
Fatture e ricevute: dove trovarle e come pagarle
La fattura mensile
Booking invia una fattura al mese, via e-mail e nella casella Messaggi dell’extranet, con la commissione di tutte le prenotazioni con check-out nel mese precedente (un check-out del 1° febbraio finisce nella fattura di marzo). Lo storico completo, con il dettaglio per prenotazione, è nella sezione Contabilità dell’extranet.
Come si paga
I metodi disponibili in Italia sono principalmente bonifico, pagamento online con carta e, dove attivo, addebito diretto. Se usi i Pagamenti tramite Booking.com, la commissione viene detratta automaticamente dai bonifici a tuo favore: niente fattura da pagare a mano, ma serve comunque riconciliare i conti ogni mese per capire quanto hai davvero incassato.
Cosa succede se non paghi
Le fatture non saldate portano alla chiusura temporanea della struttura sulla piattaforma: l’annuncio smette di ricevere prenotazioni finché non regoli i saldi dalla panoramica Fatture. Un motivo in più per tenere la contabilità del canale sotto controllo — è uno dei task che assorbiamo per i proprietari nella gestione completa, insieme al monitoraggio dei KPI.
L’IVA sulle commissioni: la voce che sorprende chi non ha partita IVA
Se NON hai partita IVA
Dal maggio 2023 Booking addebita direttamente l’IVA italiana al 22% sulla commissione agli host senza partita IVA, e la versa all’Erario. In pratica: commissione 15% → costo effettivo del canale intorno al 18,3% (15% più il 22% di IVA calcolato sulla commissione stessa). È la voce che più spesso manca nei calcoli di rendimento fatti a tavolino.
Se hai partita IVA
Per le strutture con partita IVA comunicata a Booking vale il reverse charge: Booking (società olandese) fattura senza IVA e sei tu, con l’autofattura, ad assolvere l’imposta in Italia — con la possibilità di detrarla secondo il tuo regime. Se sei in regime forfettario o hai dubbi sul tuo caso specifico, il passaggio dal commercialista è d’obbligo: gli errori su questo punto sono tra i più frequenti che vediamo nei conti dei proprietari che ci affidano immobili già avviati.
La ritenuta del 21%: quando Booking fa da sostituto d’imposta
Chi riguarda
Per legge, gli intermediari che incassano i canoni delle locazioni brevi operano una ritenuta del 21% a titolo d’acconto in qualità di sostituti d’imposta. Booking applica la ritenuta se hai attivato i Pagamenti tramite Booking.com e rientri in tutte queste condizioni: affitti fino a due immobili accatastati come abitazione (categorie da A1 ad A11, esclusa A10), non offri servizi aggiuntivi come colazione o tour, e non hai comunicato una partita IVA. Il calcolo avviene sul valore totale delle transazioni dei soggiorni fino a 30 giorni.
Come funziona in pratica
Se ricevi bonifici al netto, la ritenuta viene scalata automaticamente; se ricevi importi lordi o incassi con carta virtuale, Booking ti invia a inizio mese una richiesta di pagamento per la ritenuta sui check-out del mese precedente. In entrambi i casi versa le somme all’Agenzia delle Entrate e ti rilascia la certificazione annuale entro il 16 marzo, che userai in dichiarazione.
Il punto da capire: è un acconto, non una tassa in più
La ritenuta del 21% non è un costo aggiuntivo di Booking: è un anticipo delle tue imposte. In dichiarazione sceglierai il regime — cedolare secca al 21% o IRPEF — e la ritenuta subita verrà scomputata da quanto dovuto. Ricorda inoltre di dichiarare il tuo status fiscale nell’extranet (Contabilità → Tassazione per gli affitti brevi): se non lo fai, Booking applica la ritenuta di default. Il quadro completo degli adempimenti — CIN, Questura, comunicazioni — è nella nostra guida agli adempimenti delle locazioni brevi.
Come ridurre l’incidenza dei costi (senza rinunciare a Booking)
La reazione istintiva alla prima fattura è “troppo caro, mollo Booking”. Quasi sempre è la reazione sbagliata: per molti immobili Booking è il canale con i volumi migliori su alcuni segmenti — ospiti europei, prenotazioni sotto data, soggiorni business. Le leve giuste sono altre:
- Prezza tenendo conto del costo canale. La commissione (più IVA) va dentro la tariffa, con un pricing dinamico che regge il confronto con il mercato — non tagliata dal tuo margine a consuntivo.
- Usa i programmi di visibilità in modo chirurgico. Partner Preferiti e Visibility Booster rendono nei periodi di bassa domanda; lasciarli attivi sempre significa regalare punti di commissione nei periodi in cui ti prenoterebbero comunque.
- Lavora multicanale. Booking più Airbnb e gli altri portali, collegati da un channel manager, riducono la dipendenza da un singolo costo di intermediazione e riempiono i buchi di calendario.
- Segnala tutto entro 48 ore. No-show e cancellazioni non segnalate sono commissioni regalate: è la voce di spreco più facile da azzerare.
- Riconcilia ogni mese. Fattura, resoconto prenotazioni e bonifici devono tornare al centesimo: gli errori si contestano, ma vanno visti.
Se preferisci che tutto questo — pricing, programmi, fatture, ritenute — lo faccia qualcuno per mestiere, è esattamente ciò che facciamo con la nostra gestione completa al 20% tutto incluso: la valutazione gratuita parte dai numeri reali del tuo immobile, commissioni dei portali comprese. E se ti stai chiedendo se convenga un professionista dedicato al canale Airbnb, abbiamo appena pubblicato la guida sull’Airbnb manager.
Domande frequenti
Quanto prende Booking di commissione in Italia?
Non esiste una percentuale unica pubblicata: la commissione esatta è indicata nel contratto della struttura e dipende da paese, tipologia e condizioni. Per case e appartamenti in Italia si colloca tipicamente intorno al 15% dell’importo totale della prenotazione, costi extra inclusi. La percentuale sale se aderisci a programmi opzionali come Partner Preferiti o Visibility Booster — puoi verificare le tue adesioni nell’extranet, alla pagina “Migliora la tua performance”. A questa voce va aggiunta l’IVA del 22% sulla commissione se non hai partita IVA. Il valore esatto per il tuo caso lo trovi in extranet: Contabilità → Resoconto prenotazioni.
La commissione si paga anche sulla tassa di soggiorno?
No. Booking non applica commissioni sulle tasse locali come la tassa di soggiorno, che resta fuori dal calcolo. La commissione si applica invece a tutto il resto dell’importo: tariffa dell’alloggio e costi extra addebitati all’ospite, incluso il costo pulizie — un dettaglio che molti host dimenticano quando definiscono i prezzi. In alcuni paesi la commissione viene calcolata anche sull’IVA applicata al soggiorno, secondo la normativa locale.
Perché Booking mi trattiene il 21% sui pagamenti?
Perché per legge gli intermediari che incassano i canoni delle locazioni brevi devono operare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto come sostituti d’imposta. Booking la applica se usi i Pagamenti tramite Booking.com e rientri nelle condizioni previste: massimo due immobili abitativi, nessun servizio aggiuntivo, nessuna partita IVA comunicata. Non è una tassa in più: è un anticipo delle tue imposte, che verrà scomputato in dichiarazione dei redditi. Booking versa le somme all’Agenzia delle Entrate e ti invia la certificazione annuale entro il 16 marzo. Verifica e conferma il tuo status nell’extranet: senza dichiarazione, la ritenuta viene applicata di default.
Come funziona l’IVA sulle commissioni se non ho partita IVA?
Dal maggio 2023 Booking addebita l’IVA italiana al 22% sulle commissioni fatturate agli host senza partita IVA e la versa direttamente all’Erario. Su una commissione del 15%, significa un costo effettivo del canale di circa il 18,3% dell’importo prenotazione. Chi ha invece una partita IVA comunicata a Booking riceve fattura senza IVA e assolve l’imposta con il meccanismo del reverse charge, con detraibilità secondo il proprio regime fiscale. In entrambi i casi, per il trattamento corretto nella tua situazione specifica il confronto con un commercialista è la scelta giusta.
Dove trovo le fatture delle commissioni Booking?
Nell’extranet, sezione Contabilità: c’è la panoramica di tutte le fatture con il dettaglio per singola prenotazione. La fattura arriva una volta al mese, via e-mail e nella casella Messaggi, e copre le prenotazioni con check-out nel mese precedente. Se usi i Pagamenti tramite Booking.com, la commissione viene in genere detratta automaticamente dai pagamenti a tuo favore. Attenzione ai mancati pagamenti: le fatture insolute possono portare alla chiusura temporanea della struttura sulla piattaforma.
Posso evitare la commissione su cancellazioni e no-show?
Sì, in tre casi: se rinunci alla penale di cancellazione, se segnali la mancata presentazione nell’extranet entro 48 ore rinunciando ai costi, o se segnali una carta di credito non valida per una prenotazione che non hai potuto addebitare. La finestra delle 48 ore dal check-out è il punto critico: modifiche non segnalate in tempo restano in fattura per l’importo pieno. Un controllo sistematico di cancellazioni e no-show è una delle abitudini che più incidono sui costi reali del canale.
Conclusione
Il costo vero di Booking non è un numero solo: è la somma di commissione contrattuale (tipicamente ~15% in Italia), eventuali programmi di visibilità, IVA sulla commissione per chi non ha partita IVA, con la ritenuta del 21% a fare da anticipo fiscale quando Booking incassa per te. Nessuna di queste voci è un buon motivo per rinunciare al canale: sono un motivo per prezzarlo, gestirlo e riconciliarlo con metodo. Se vuoi sapere quanto può rendere il tuo immobile al netto di tutto — commissioni comprese — richiedi la valutazione gratuita: simulazione sui dati reali della tua zona, senza impegno.
Fonti
- Booking.com Partner Hub. “Come funziona la commissione” (commissione come percentuale dell’importo totale inclusi costi extra, esclusione tassa di soggiorno, fatturazione mensile, casi di esenzione, programmi Partner Preferiti e Visibility Booster). partner.booking.com
- Booking.com Partner Hub. “Informazioni sulla trattenuta delle imposte per gli affitti a breve termine dei partner in Italia” (ritenuta 21% con Pagamenti tramite Booking.com, condizioni di applicazione, versamento all’Agenzia delle Entrate, certificazione entro il 16 marzo). partner.booking.com
- Agenzia delle Entrate. “Contratti di locazione breve — Intermediari” (ritenuta del 21% a titolo d’acconto operata dagli intermediari che incassano i canoni in qualità di sostituti d’imposta). agenziaentrate.gov.it
- Federalberghi Brescia. “Booking.com — IVA sulle commissioni versate da operatori non professionali” (applicazione dell’IVA 22% sulle commissioni agli host senza partita IVA dal 1° maggio 2023). federalberghibrescia.it
