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Il self check-in automatico tramite key box o smart lock senza identificazione preventiva degli ospiti non e’ piu’ conforme dal novembre 2024: la circolare del Ministero dell’Interno ribadisce l’obbligo di identificare fisicamente o tramite videoconferenza documentata gli ospiti prima della consegna chiavi e prima dell’inizio del soggiorno. Resta tecnicamente possibile il self check-in solo dopo riconoscimento avvenuto: l’host genera il codice smart lock o consegna le chiavi via key box una volta verificata l’identita’ e comunicati i dati ad Alloggiati Web entro 24 ore. Le alternative conformi piu’ scalabili sono la videochiamata documentata (WhatsApp, Zoom, Google Meet con visualizzazione documento), il check-in fisico tramite host o property manager, oppure una partnership con front-desk professionale. Sanzioni per omessa identificazione fino a centinaia di euro per ospite, con possibili profili penali ex art. 109 TULPS e rimozione dell’annuncio dalle piattaforme.
Aggiornamento giugno 2026: il quadro è confermato. Il self check-in resta possibile, ma l’identificazione degli ospiti deve avvenire “de visu” – di persona o con un controllo video in tempo reale – come ribadito dal Consiglio di Stato. L’accesso autonomo con sola key box, senza alcuna verifica dell’identità, non è ammesso.
Cosa cambia dopo la sentenza del 21 novembre 2025 e perché riguarda ogni proprietario
Negli ultimi anni il settore degli affitti brevi in Italia si è sviluppato rapidamente, spinto dalla digitalizzazione e dalla necessità di rendere la gestione sempre più efficiente. Soluzioni come smart lock, key-box e check-in automatici hanno permesso a molti proprietari di affittare anche a distanza, riducendo tempi e costi operativi.
Tuttavia, questa evoluzione tecnologica non è avvenuta in un vuoto normativo.
Con la sentenza del Consiglio di Stato del 21 novembre 2025, il legislatore e la giurisprudenza hanno tracciato un confine chiaro: l’automazione non può sostituire il controllo sull’identità degli ospiti.
Si tratta di una decisione che segna un punto di svolta per il settore degli affitti brevi, perché incide direttamente su uno degli aspetti più sensibili della gestione: il check-in.
La sentenza del 21 novembre 2025: il principio alla base della decisione
Con la sentenza n. 5732/2025, il Consiglio di Stato ha chiarito che l’obbligo di identificazione degli ospiti previsto dall’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza è pienamente applicabile anche alle locazioni brevi.
Il punto centrale della pronuncia non è tecnologico, ma giuridico e sostanziale:
l’identificazione dell’ospite deve essere effettiva, non solo formale.
Nel tempo si era diffusa l’idea che l’invio anticipato di un documento o la compilazione online dei dati potesse sostituire il controllo diretto della persona. La sentenza chiarisce che non è così. La comunicazione dei dati alle autorità è una cosa, la verifica dell’identità è un’altra.
Secondo il Consiglio di Stato, l’identificazione “de visu” resta un passaggio imprescindibile per garantire sicurezza, tracciabilità e tutela sia per le autorità sia per i proprietari stessi.
Perché il self check-in automatico non è più sufficiente
Il self check-in automatico, così come è stato utilizzato fino a oggi, ha mostrato limiti evidenti. L’accesso tramite codice o cassetta porta chiavi consente a chiunque entri in possesso di quelle informazioni di accedere all’immobile, senza che vi sia la certezza su chi stia realmente soggiornando.
Dal punto di vista normativo, questo crea un vuoto di responsabilità.
Dal punto di vista del proprietario, espone a rischi concreti: accessi non autorizzati, difficoltà in caso di controlli, problemi assicurativi o contestazioni.
La sentenza del 21 novembre 2025 non nasce per ostacolare il settore degli affitti brevi, ma per riportare equilibrio tra efficienza operativa e responsabilità. È un messaggio chiaro: la gestione può essere digitale, ma non anonima.
Cosa cambia concretamente per gli affitti brevi
Dopo questa pronuncia, non è più possibile affidarsi a sistemi di self check-in completamente automatici come unica modalità di accesso all’alloggio.
Non è più conforme alla normativa consentire l’ingresso tramite key-box, smart lock o codici senza che l’host abbia verificato in modo diretto l’identità dell’ospite. Anche l’invio preventivo del documento, se non accompagnato da un controllo visivo reale, non è sufficiente.
Allo stesso tempo, la sentenza non chiude alla tecnologia. Al contrario, riconosce che l’identificazione può avvenire anche a distanza, purché sia effettuata in tempo reale e consenta un confronto immediato tra persona e documento.
Questo passaggio è fondamentale: il self check-in non scompare, ma viene integrato in un processo più strutturato e sicuro.
Quali modalità di check-in restano consentite
La gestione moderna degli affitti brevi può continuare a essere efficiente, a patto che rispetti alcune condizioni precise.
Il check-in in presenza resta la soluzione più semplice dal punto di vista normativo: l’host o un incaricato verifica il documento e l’identità dell’ospite al momento dell’arrivo.
In alternativa, è possibile utilizzare strumenti di identificazione da remoto, come videochiamate o videocitofoni, che permettano una verifica visiva in tempo reale. In questo caso, la tecnologia diventa un alleato, non una scorciatoia.
Una volta completata correttamente l’identificazione, l’accesso all’immobile può avvenire anche tramite smart lock o codice, mantenendo un buon livello di automazione senza violare la normativa.
Un cambiamento che aumenta la professionalità del settore
Molti proprietari percepiscono queste novità come un ulteriore vincolo. In realtà, la sentenza del 21 novembre 2025 può essere letta anche come un’opportunità.
Il settore degli affitti brevi sta maturando. Le regole diventano più chiare e chi lavora in modo strutturato viene premiato. Una gestione conforme riduce il rischio di sanzioni, migliora il rapporto con gli ospiti e protegge il valore dell’immobile nel tempo.
La vera differenza, oggi, non la fa chi automatizza di più, ma chi gestisce meglio.
Affitti brevi e normative in evoluzione: perché non improvvisare
Il contesto normativo degli affitti brevi è in continua evoluzione. Tra CIN, obblighi di registrazione, comunicazioni alle autorità e ora anche le modalità di check-in, per un singolo proprietario restare aggiornato è sempre più complesso.
Errori apparentemente minimi possono trasformarsi in problemi rilevanti, soprattutto in caso di controlli.
Per questo motivo, affidarsi a un partner specializzato non è più solo una scelta di comodità, ma una strategia di tutela.
Perché affidare il tuo immobile a Hostmate
Hostmate nasce per offrire ai proprietari una gestione completa, professionale e sempre aggiornata degli affitti brevi. Non solo operatività, ma anche conoscenza normativa, procedure corrette e attenzione costante ai cambiamenti del settore.
Affidare il tuo immobile a Hostmate significa:
- avere procedure di check-in sempre conformi alla legge
- evitare rischi normativi e brutte sorprese
- proteggere il tuo investimento nel tempo
- offrire agli ospiti un’esperienza professionale e sicura
In un mercato sempre più regolamentato, scegliere il partner giusto fa la differenza.
Se vuoi affittare la tua casa in modo sereno, senza improvvisazioni e con la certezza di essere sempre in regola, Hostmate è il partner giusto.
Fonti
- Polizia di Stato. «Portale Alloggiati Web — comunicazione dati ospiti». alloggiatiweb.poliziadistato.it
- Polizia di Stato. «Art. 109 TULPS — obbligo di identificazione» (PDF). questure.poliziadistato.it
- Ministero dell’Interno. «Circolare 18 novembre 2024 sull’identificazione degli ospiti negli affitti brevi». interno.gov.it
Domande Frequenti
Si puo’ ancora usare il self check-in automatico negli affitti brevi nel 2026?
Non in modalita totalmente autonoma. Dopo la circolare del Ministero dell’Interno di novembre 2024, il self check-in tramite key box o smart lock senza identificazione preventiva dell’ospite e’ considerato non conforme all’obbligo di identificazione previsto dal TULPS. Resta possibile il self check-in tecnico (smart lock, codice numerico) solo dopo identificazione fisica o tramite videochiamata documentata.
Cosa stabilisce la circolare Ministero dell’Interno sul self check-in?
La circolare ribadisce l’obbligo per chi gestisce affitti brevi (locazione turistica, casa vacanza, B&B) di identificare fisicamente o tramite videoconferenza documentata gli ospiti, prima della consegna chiavi e prima dell’inizio del soggiorno. Le sole key box automatiche senza alcuna verifica preventiva non rispettano l’obbligo. La circolare conferma orientamenti gia espressi e fissa parametri operativi per le autorita di pubblica sicurezza.
Devo riconoscere fisicamente ogni ospite del mio affitto breve?
Non necessariamente di persona: il riconoscimento puo avvenire anche tramite videochiamata documentata. La videochiamata su WhatsApp, Zoom o Google Meet con visualizzazione del documento d’identita registrato e’ considerata equivalente al riconoscimento fisico ai fini degli adempimenti di pubblica sicurezza. E’ importante conservare evidenza (registrazione, screenshot documento) per eventuali controlli. Property manager strutturati offrono questo servizio in modo professionale.
Si puo’ fare check-in da remoto in videochiamata?
Si, e’ attualmente la soluzione piu pratica per host con piu immobili o senza tempo per check-in fisici. Procedura: 1) videochiamata con ospite all’arrivo presso la struttura; 2) verifica documento d’identita inquadrato in videocamera; 3) screenshot o registrazione del documento; 4) comunicazione Alloggiati Web entro 24h; 5) consegna codice smart lock o key box. Conservare evidenza videochiamata e documento per controlli.
Cosa rischio se uso ancora il self check-in automatico?
Sanzioni amministrative per omessa identificazione (variabili per Comune e gravita), possibili sanzioni penali per omessa comunicazione Alloggiati Web ex art. 109 TULPS, rimozione annunci dalle piattaforme che verificano conformita normativa, responsabilita civile in caso di incidenti causati da ospiti non identificati, danno reputazionale in caso di controlli pubblici. Adeguarsi alla videochiamata e’ il livello minimo di compliance.
Quali sono le alternative al self check-in automatico?
Quattro alternative conformi: 1) check-in fisico di persona (host, collaboratore o property manager); 2) videochiamata documentata con verifica documento d’identita; 3) smart lock con codice generato post-videochiamata; 4) partnership con front-desk professionale esterno (concierge, agenzie locali). Per host con piu immobili o senza tempo, l’opzione property manager e’ spesso piu efficiente. Vedi property manager Milano.
La key box e’ ancora consentita per affitti brevi?
La key box come strumento tecnico di consegna chiavi resta utilizzabile, ma non come strumento autonomo di check-in senza identificazione preventiva. Procedura conforme: 1) identificazione tramite videochiamata documentata o di persona; 2) comunicazione Alloggiati Web; 3) consegna codice key box. Le sanzioni colpiscono l’omessa identificazione, non l’uso tecnico della key box. Vedi key box affitti brevi.
