Autore: Maurizio Sicuro (CEO | Hostmate) | Pubblicato: 1 ottobre 2026 | Aggiornato: 1 ottobre 2026
Risposta rapida
Il contratto a uso foresteria e il canone concordato 3+2 sono le due principali alternative “stabili” all’affitto breve per un proprietario. Con la foresteria l’inquilino è un’azienda, che destina l’immobile ad alloggio di dipendenti e collaboratori: il contratto esce dal binario abitativo classico della legge 431/1998, con ampia libertà su durata e canone — ma senza cedolare secca, che l’Agenzia delle Entrate esclude quando il conduttore agisce nell’esercizio d’impresa. Con il canone concordato l’inquilino è una persona, il canone è calmierato dentro le fasce degli accordi territoriali previste dal DM 16 gennaio 2017, e il premio è fiscale: cedolare secca al 10% invece che al 21% nei comuni ad alta tensione abitativa — Milano, Venezia e Bari comprese. La scelta pesa doppio dal 2026: la cedolare sulle locazioni brevi vale ora fino a due appartamenti per periodo d’imposta, quindi chi ha più immobili ragiona sempre più spesso in ottica di portafoglio misto. In questa guida trovi come funzionano i due contratti, cosa prevede il decreto e come incastrarli con gli affitti brevi.
Chi possiede un immobile a Milano, Venezia o Bari tende ad avere in testa una sola domanda: affitto breve sì o no? Ma il mercato professionale ragiona in modo meno binario: per alcuni immobili — e per alcuni proprietari — la resa migliore arriva da formule stabili, o da un mix. Il contratto a uso foresteria e il canone concordato sono le due formule stabili che incontriamo più spesso nelle valutazioni che facciamo con i proprietari, e sono anche le due più fraintese. Vediamole senza gergo, con le regole verificate sulle fonti ufficiali alla data di aggiornamento di questa guida.
Le tre strade a confronto
| Affitto breve | Canone concordato (3+2) | Uso foresteria | |
|---|---|---|---|
| Chi è l’inquilino | Turisti e ospiti, soggiorni fino a 30 giorni | Una persona/famiglia | Un’azienda (per i propri dipendenti e collaboratori) |
| Durata | Per notte/soggiorno | 3 anni + 2 di rinnovo | Libera, definita tra le parti |
| Canone | Di mercato, dinamico | Dentro le fasce dell’accordo territoriale | Libero |
| Fisco (locatore privato) | Cedolare 21% (26% sul secondo immobile), fino a 2 appartamenti | Cedolare 10% nei comuni ad alta tensione | IRPEF ordinaria (cedolare esclusa) |
| Impegno di gestione | Alto (o delegato) | Minimo | Minimo |
Il contratto a uso foresteria: cos’è e quando conviene
Nel contratto a uso foresteria il conduttore non è chi abiterà la casa, ma un’azienda (o uno studio professionale) che la prende in locazione per farci alloggiare dipendenti, collaboratori, trasfertisti o ospiti aziendali. È una figura di derivazione pratica, molto diffusa nelle città a forte domanda corporate come Milano: la società firma, paga e risponde del contratto; le persone che occupano l’immobile cambiano anche più volte, senza toccare il rapporto di locazione.
Il punto tecnico da capire: poiché il conduttore è un soggetto che agisce nell’esercizio della propria attività, il contratto non segue il binario dei contratti abitativi “classici” della legge 431/1998, e le parti hanno ampia autonomia su durata, canone, aggiornamenti e clausole. Per il proprietario significa: interlocutore solido, pagamenti regolari, zero turnover da gestire.
Il rovescio della medaglia è fiscale, ed è un punto su cui l’Agenzia delle Entrate è esplicita: la cedolare secca non si applica ai contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia poi utilizzato per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. I canoni della foresteria vanno quindi a tassazione IRPEF ordinaria. Se il tuo scenario è questo, il confronto va fatto con il commercialista sui numeri tuoi: aliquota marginale, altri redditi, deduzioni.
Per chi ha senso: proprietari di immobili in zone business (a Milano: CityLife, Porta Nuova, le direttrici delle grandi aziende), che privilegiano stabilità e semplicità sopra la resa massima, e che magari hanno già saturato il perimetro della cedolare sulle locazioni brevi.
Il canone concordato 3+2: come funziona davvero
Il canone concordato è il contratto abitativo previsto dall’art. 2, comma 3, della legge 431/1998: durata 3 anni più 2 di rinnovo automatico, e canone non libero ma “concordato” dentro le fasce definite dagli accordi territoriali firmati dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini in ogni città.
Le regole del gioco le fissa il DM 16 gennaio 2017 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15/3/2017), che è la cornice nazionale degli accordi locali. I meccanismi chiave, dal testo del decreto:
- il territorio comunale viene diviso in aree omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali e tipologie edilizie;
- per ogni area l’accordo fissa un valore minimo e un valore massimo del canone, che delimitano una o più fasce di oscillazione: il canone del tuo contratto si colloca lì dentro, in base alle caratteristiche dell’immobile;
- per i contratti stipulati senza l’assistenza delle organizzazioni firmatarie serve l’attestazione bilaterale: un’organizzazione firmataria dell’accordo attesta che il contenuto economico e normativo del contratto risponde all’accordo territoriale. È il documento che, nella prassi, ti chiedono per riconoscere le agevolazioni collegate: non è un timbro decorativo, è la chiave del regime.
Nella stessa cornice del decreto vivono anche due fratelli minori che è utile conoscere: i contratti transitori (durata non superiore a 18 mesi, per esigenze temporanee documentate — ne abbiamo scritto nella guida ai rischi del contratto di affitto transitorio) e i contratti per studenti universitari (da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili).
La leva fiscale: il 10% che cambia i conti
Il motivo per cui il concordato è tornato di moda è scritto nella scheda ufficiale dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca: l’aliquota ordinaria è il 21%, ma per i contratti a canone concordato è prevista un’aliquota ridotta al 10% per le abitazioni nei comuni con carenza di disponibilità abitative — l’elenco include espressamente Milano, Venezia e Bari (oltre agli altri grandi capoluoghi e ai comuni confinanti) — e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Tradotto in pratica: accetti un canone calmierato dentro le fasce, e in cambio più che dimezzi l’imposta sostitutiva rispetto al 21%, con in più i vantaggi tipici della cedolare (niente imposta di registro e bollo su registrazione, risoluzioni e proroghe). Se e quanto il gioco valga la candela dipende da dove il canone concordato della tua zona si colloca rispetto al canone di mercato: nelle aree dove le fasce sono generose, la differenza netta si assottiglia molto. Anche la registrazione segue il percorso ordinario del modello RLI, con l’opzione cedolare esercitata lì.
Nota di trasparenza: quello sopra è il quadro delle regole, non un consiglio fiscale personalizzato. Le scelte di regime si fanno con il proprio commercialista, sui numeri specifici.
Brevi, concordato o foresteria? Il portafoglio dal 2026
Ed eccoci al punto che riguarda da vicino chi ci legge. Dal periodo d’imposta 2026, come chiarisce l’Agenzia delle Entrate, la cedolare secca sulle locazioni brevi è riconosciuta solo se si destinano a questa attività non più di due appartamenti nell’anno (il limite precedente era quattro): oltre questa soglia l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale. Il quadro completo, aliquote comprese, è nella nostra guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.
Per chi possiede tre o più immobili, la conseguenza è concreta: il portafoglio va disegnato. Lo schema che vediamo funzionare più spesso: gli immobili più adatti al turismo e al business travel lavorano in affitto breve — dove rendono di più, soprattutto se gestiti con pricing dinamico e standard professionali — e gli altri vanno su formule stabili: concordato al 10% dove le fasce di zona sono competitive, foresteria dove c’è domanda corporate. Non è una rinuncia: è la stessa logica di diversificazione che si usa in ogni investimento.
I costi delle due strade non sono simmetrici, e vale la pena metterli in fila: l’affitto breve ha una gestione operativa importante (che puoi delegare — i numeri nella guida a quanto costa la gestione affitti brevi a Milano), il concordato e la foresteria hanno gestione minima ma rese tendenzialmente più basse e meno flessibilità (l’immobile resta impegnato per anni). La scelta giusta dipende da immobile, zona e obiettivi: è esattamente il confronto che costruiamo nella valutazione gratuita, dove mettiamo in fila gli scenari con numeri sul tuo caso.
Domande frequenti
Cos’è il contratto a uso foresteria in parole semplici?
È un contratto di locazione in cui l’inquilino è un’azienda, che usa l’immobile per alloggiare i propri dipendenti, collaboratori o ospiti. La società firma e risponde del contratto, mentre le persone che abitano la casa possono cambiare nel tempo. Non seguendo il binario dei contratti abitativi classici, lascia alle parti ampia libertà su durata e canone.
Sul contratto a uso foresteria si può usare la cedolare secca?
No. L’Agenzia delle Entrate esclude la cedolare secca per i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, anche quando l’immobile è poi destinato ad uso abitativo di dipendenti e collaboratori. I canoni vanno quindi in tassazione IRPEF ordinaria: per questo il confronto con le alternative va fatto con il proprio commercialista.
Cosa prevede il DM 16 gennaio 2017?
È il decreto che fissa i criteri nazionali per gli accordi territoriali dei contratti a canone concordato: divisione del territorio comunale in aree omogenee, fasce di oscillazione con un canone minimo e massimo per ogni area, e l’attestazione bilaterale con cui un’organizzazione firmataria certifica che il contratto rispetta l’accordo. Nella stessa cornice rientrano i contratti transitori, con durata fino a 18 mesi, e quelli per studenti universitari, da 6 mesi a 3 anni.
Quanto si risparmia con la cedolare al 10% sul concordato?
L’aliquota scende dal 21% al 10% dell’imposta sostitutiva nei comuni ad alta tensione abitativa — l’elenco dell’Agenzia delle Entrate include Milano, Venezia, Bari, gli altri grandi capoluoghi e i comuni confinanti. Il risparmio d’imposta va però confrontato con il canone calmierato: se le fasce della tua zona sono molto sotto il mercato, il vantaggio fiscale può non compensare la differenza. È un calcolo da fare zona per zona.
A cosa serve l’attestazione bilaterale del canone concordato?
Per i contratti stipulati senza l’assistenza delle organizzazioni firmatarie, l’attestazione certifica che il contenuto economico e normativo del contratto risponde all’accordo territoriale. Nella pratica è il documento richiesto per vedersi riconoscere le agevolazioni collegate al concordato: conviene ottenerla prima della registrazione del contratto e conservarla.
Meglio affitto breve, concordato o foresteria per il mio immobile?
Dipende da immobile, zona e obiettivi. Come criterio generale: l’affitto breve tende a rendere di più negli immobili adatti al turismo e al business travel, a fronte di una gestione più impegnativa; concordato e foresteria offrono stabilità e semplicità, con rese più contenute. Dal 2026, chi ha più di due appartamenti in locazione breve deve comunque ripensare il perimetro: per questo il portafoglio misto è sempre più comune tra i proprietari con più immobili.
Conclusione
Foresteria e canone concordato non sono concorrenti dell’affitto breve: sono strumenti diversi per immobili e momenti diversi, e dal 2026 — con la cedolare sulle brevi limitata a due appartamenti — saperli usare è parte del mestiere di proprietario. La regola d’oro resta una: prima i numeri, poi il contratto. Se vuoi vedere gli scenari a confronto sul tuo immobile — breve, concordato, foresteria, o un mix sul portafoglio — parti dalla valutazione gratuita: è il modo più rapido per decidere con dati, non per sentito dire. E se la strada giusta è l’affitto breve, la nostra gestione affitti brevi a Milano fa il resto.
Fonti
- Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana — Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Decreto 16 gennaio 2017 (GU Serie Generale n. 62 del 15/3/2017): criteri per gli accordi territoriali, aree omogenee, fasce di oscillazione, attestazione bilaterale, contratti transitori e per studenti (testo verificato in data odierna). gazzettaufficiale.it
- Agenzia delle Entrate — Scheda informativa “Cedolare secca” (ultimo aggiornamento 29 maggio 2026; pagina letta integralmente in data odierna): aliquota 21%, aliquota ridotta 10% per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, esclusione della cedolare con conduttori che agiscono nell’esercizio d’impresa, limite di due appartamenti per la cedolare sulle locazioni brevi dal periodo d’imposta 2026. agenziaentrate.gov.it
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 3 — disciplina dei contratti a canone concordato (richiamata dal DM 16/01/2017).
