Cosa cambia dopo la sentenza del 21 novembre 2025 e perché riguarda ogni proprietario
Negli ultimi anni il settore degli affitti brevi in Italia si è sviluppato rapidamente, spinto dalla digitalizzazione e dalla necessità di rendere la gestione sempre più efficiente. Soluzioni come smart lock, key-box e check-in automatici hanno permesso a molti proprietari di affittare anche a distanza, riducendo tempi e costi operativi.
Tuttavia, questa evoluzione tecnologica non è avvenuta in un vuoto normativo.
Con la sentenza del Consiglio di Stato del 21 novembre 2025, il legislatore e la giurisprudenza hanno tracciato un confine chiaro: l’automazione non può sostituire il controllo sull’identità degli ospiti.
Si tratta di una decisione che segna un punto di svolta per il settore degli affitti brevi, perché incide direttamente su uno degli aspetti più sensibili della gestione: il check-in.
La sentenza del 21 novembre 2025: il principio alla base della decisione
Con la sentenza n. 5732/2025, il Consiglio di Stato ha chiarito che l’obbligo di identificazione degli ospiti previsto dall’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza è pienamente applicabile anche alle locazioni brevi.
Il punto centrale della pronuncia non è tecnologico, ma giuridico e sostanziale:
l’identificazione dell’ospite deve essere effettiva, non solo formale.
Nel tempo si era diffusa l’idea che l’invio anticipato di un documento o la compilazione online dei dati potesse sostituire il controllo diretto della persona. La sentenza chiarisce che non è così. La comunicazione dei dati alle autorità è una cosa, la verifica dell’identità è un’altra.
Secondo il Consiglio di Stato, l’identificazione “de visu” resta un passaggio imprescindibile per garantire sicurezza, tracciabilità e tutela sia per le autorità sia per i proprietari stessi.
Perché il self check-in automatico non è più sufficiente
Il self check-in automatico, così come è stato utilizzato fino a oggi, ha mostrato limiti evidenti. L’accesso tramite codice o cassetta porta chiavi consente a chiunque entri in possesso di quelle informazioni di accedere all’immobile, senza che vi sia la certezza su chi stia realmente soggiornando.
Dal punto di vista normativo, questo crea un vuoto di responsabilità.
Dal punto di vista del proprietario, espone a rischi concreti: accessi non autorizzati, difficoltà in caso di controlli, problemi assicurativi o contestazioni.
La sentenza del 21 novembre 2025 non nasce per ostacolare il settore degli affitti brevi, ma per riportare equilibrio tra efficienza operativa e responsabilità. È un messaggio chiaro: la gestione può essere digitale, ma non anonima.
Cosa cambia concretamente per gli affitti brevi
Dopo questa pronuncia, non è più possibile affidarsi a sistemi di self check-in completamente automatici come unica modalità di accesso all’alloggio.
Non è più conforme alla normativa consentire l’ingresso tramite key-box, smart lock o codici senza che l’host abbia verificato in modo diretto l’identità dell’ospite. Anche l’invio preventivo del documento, se non accompagnato da un controllo visivo reale, non è sufficiente.
Allo stesso tempo, la sentenza non chiude alla tecnologia. Al contrario, riconosce che l’identificazione può avvenire anche a distanza, purché sia effettuata in tempo reale e consenta un confronto immediato tra persona e documento.
Questo passaggio è fondamentale: il self check-in non scompare, ma viene integrato in un processo più strutturato e sicuro.
Quali modalità di check-in restano consentite
La gestione moderna degli affitti brevi può continuare a essere efficiente, a patto che rispetti alcune condizioni precise.
Il check-in in presenza resta la soluzione più semplice dal punto di vista normativo: l’host o un incaricato verifica il documento e l’identità dell’ospite al momento dell’arrivo.
In alternativa, è possibile utilizzare strumenti di identificazione da remoto, come videochiamate o videocitofoni, che permettano una verifica visiva in tempo reale. In questo caso, la tecnologia diventa un alleato, non una scorciatoia.
Una volta completata correttamente l’identificazione, l’accesso all’immobile può avvenire anche tramite smart lock o codice, mantenendo un buon livello di automazione senza violare la normativa.
Un cambiamento che aumenta la professionalità del settore
Molti proprietari percepiscono queste novità come un ulteriore vincolo. In realtà, la sentenza del 21 novembre 2025 può essere letta anche come un’opportunità.
Il settore degli affitti brevi sta maturando. Le regole diventano più chiare e chi lavora in modo strutturato viene premiato. Una gestione conforme riduce il rischio di sanzioni, migliora il rapporto con gli ospiti e protegge il valore dell’immobile nel tempo.
La vera differenza, oggi, non la fa chi automatizza di più, ma chi gestisce meglio.
Affitti brevi e normative in evoluzione: perché non improvvisare
Il contesto normativo degli affitti brevi è in continua evoluzione. Tra CIN, obblighi di registrazione, comunicazioni alle autorità e ora anche le modalità di check-in, per un singolo proprietario restare aggiornato è sempre più complesso.
Errori apparentemente minimi possono trasformarsi in problemi rilevanti, soprattutto in caso di controlli.
Per questo motivo, affidarsi a un partner specializzato non è più solo una scelta di comodità, ma una strategia di tutela.
Perché affidare il tuo immobile a Hostmate
Hostmate nasce per offrire ai proprietari una gestione completa, professionale e sempre aggiornata degli affitti brevi. Non solo operatività, ma anche conoscenza normativa, procedure corrette e attenzione costante ai cambiamenti del settore.
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